Як зміняться орендні ставки в ТРЦ після карантину

Учасники ринку та експерти розповіли, наскільки суттєво можуть змінитися ключові показники ринку.

Істотне падіння орендних ставок, закриття магазинів, зростання вакантності та перенесення запуску нових ТРЦ. Учасники ринку розповіли про наслідки кризи для ринку торгівельної нерухомості, повідомляє RAU.

«Чим довше триватиме карантин, тим відчутнішими будуть втрати для бізнесу», — каже керівник департаменту агентських та консалтингових послуг у сфері торгівельної нерухомості компанії Cushman & Wakefield Катерина Весна.

Експерт вважає, що при черговому перенесенні термінів зняття карантину ритейлери та ТРЦ можуть зіткнутися з більшим падінням купівельної спроможності населення.

«Наступний крок, як і за будь-якої кризи: падіння товарообігів та скорочення кількості магазинів», — додає Весна.

На думку директора консалтингової компанії UTG Євгенії Локтіонової, зараз немає сенсу розглядати оптимістичний чи песимістичний сценарії розвитку подій. У галузі рітейлу та торгової нерухомості вже повним ходом йдуть процеси за сценаріями кризового менеджменту.

Багато зв'язків порушилися, купівельна спроможність впала, а ритейлери перші тижні карантину були зайняті оптимізацією своїх мереж, перенастроюванням роботи в онлайн. Є факт, що відбувся, тому триватиме карантин на два тижні довше чи ні, це особливо не вплине на механізми трансформації, які вже запущені в ритейлі. Оператори вже переналаштували свої системи та роботу, скоротили персонал в офлайн, перерозподіливши його в онлайн», - зазначає Локтіонова.

Вона зазначила, що на ринку спостерігається процес переговорів рітейлерів з орендодавцями, і більшість змогли домовитися про знижки з оренди.

«Ті оператори, які не змогли домовитися з керуючими компаніями ТРЦ, закриватимуть свої магазини та виходитимуть з об'єктів. Також закриватимуть свої точки дрібні оператори з низьким запасом міцності. Вони скорочуватимуть кількість своїх магазинів», - вважає директор UTG.

Саме невеликий бізнес, на думку експертів, найбільше постраждає за нинішньої кризи. Підтверджують це самі підприємці. Згідно з недавнім опитуванням Європейської бізнес-асоціації, 78% представників малого та мікробізнесу очікують втрати до 75% доходів, а 18-22% розглядають варіант закриття бізнесу.

Директор консалтингової компанії Retail & Development Advisor (RDA) Таїсія Литовченко каже, що до завершення карантину рітейл-компаніям вкрай важливою є диверсифікація між офлайном та онлайном.

«Ті, хто не буде представлений в онлайні, не виживуть надалі. На ринку відбуватиметься природний відбір. Компанії, які не були ефективними до кризи, навряд чи стануть успішнішими після. А в умовах скорочення доходів їм найскладніше втриматися на плаву», — запевняє керівник RDA.

Керуючий директор Colliers International (Україна) Олександр Носаченко також вважає, що магазини, які до введення карантинних заходів були на межі рентабельності або працювали з формуванням збитків, після карантину можуть і не відкритися. Що стосується нових угод, то, за його словами, багато переговорів вже призупинено, а рітейлери займають вичікувальну позицію.

«Окремі орендарі продовжують обговорення умов співпраці. Але, не виключено, що фізичне підписання договорів буде відкладено щонайменше до моменту скасування карантину», — каже Носаченко.

За прогнозами UTG, через згортання торгових мереж протягом найближчих трьох місяців вакантність на ринку може зрости до 12-13%.

«Чим довше триватиме карантин, тим більшу вакантність у ТРЦ ми припускаємо», - додає Катерина Весна з Cushman & Wakefield. Вона вважає, що після відкриття ТРЦ власники та орендарі оцінять ситуацію та розпочнуть діалог за умовами оренди.

«Ми припускаємо, що це будуть короткострокові домовленості на строк до 3-х місяців, а не повний перегляд умов. Така практика була у минулі кризові періоди. Але поки немає всіх даних для обговорення розміру ринкової орендної ставки», — пояснює Весна.

Аналогічної думки дотримується Олександр Носаченко з Colliers International, на думку якого після скасування карантину орендодавці та орендарі будуть змушені узгоджувати певний пільговий період, протягом якого орендні ставки будуть знижені.

«При цьому точніше оцінити рівень зниження можна буде після того, як ритейлери відпрацюють кілька місяців з моменту скасування обмежувальних заходів. Тільки тоді можна буде зрозуміти реалії ринку та ступінь зміни оборотів орендарів, а відтак і відсоток зміни фіксованих платежів», — каже Носаченко.

У той же час, операційний директор Budhouse Group Максим Гаврюшин вважає, що не варто очікувати на один сценарій щодо зміни орендних ставок у всіх ТРЦ.

«Мені здається, що різниця між ставками в успішних та слабких проектах лише збільшиться. Найуспішніші ТРЦ можуть і не відчути падіння, якщо курс долара залишиться в межах 30 грн. Слабкі торгові центри сильніше відчують зниження споживчого попиту. Тут ставки оренди можуть знизитись на 20-30% у валюті. Якщо курс долара вийде за межі 30 грн\$, то це відіб'ється на всіх торгових центрах без винятку», — прогнозує Гаврюшин, додаючи, що глибина падіння безпосередньо залежатиме від зростання валютного курсу.

За прогнозами RDA, середнє по ринку зниження вартості оренди в доларах США сягатиме 20-30% залежно від ліквідності об'єктів нерухомості.

«Відновлення буде можливим лише за поліпшення загальноекономічної ситуації. За оптимістичного сценарію ринок відновлюватиметься протягом року», — вважає Таїсія Литовченко.

Епідемія коронавірусу та введення карантину також не могли не позначитися на темпах будівництва в країні нових торгових центрів. Незважаючи на це, у Cushman & Wakefield кажуть, що інформації про перенесення термінів введення в експлуатацію нових торгових об'єктів у компанію не надходило. На початок року, до відкриття цього року було заявлено п'ять торгових об'єктів сумарною орендною площею понад 165 тисяч квадратних метрів.

Втім, за словами Максима Гаврюшина, масове перенесення введення в експлуатацію об'єктів, що знаходяться на фінальній стадії, вже очевидне. І пов'язане воно не з фінансуванням, а переважно з технічними проблемами — зривами поставок, неможливістю забезпечити логістику робітникам тощо.

«Наскільки відомо, банки, які зараз фінансують будівництво низки великих об'єктів, від своїх зобов'язань не відмовляються. Наприклад, у випадку з нашим ТРЦ Nikolsky, банк підтверджує продовження своєї участі в проекті. Але з об'єктивних причин, пов'язаних із постачаннями з Китаю, Італії, Іспанії, введення в експлуатацію цього року вже не відбудеться», — каже операційний директор Budhouse Group.