ucsc-news-1

Як зміняться орендні ставки в ТРЦ після карантину

Участники рынка и эксперты рассказали, насколько существенно могут измениться ключевые показатели рынка.

Істотне падіння орендних ставок, закриття магазинів, зростання вакантності і перенесення запуску нових ТРЦ. Учасники ринку розповіли про наслідки кризи для ринку торгової нерухомості, повідомляє RAU.

«Чим довше буде тривати карантин, тим відчутніше будуть втрати для бізнесу», - говорить керівник департаменту агентських і консалтингових послуг у сфері торговельної нерухомості компанії Cushman & Wakefield Катерина Весна.

Експерт вважає, що при чергове перенесення термінів зняття карантину рітейлери і ТРЦ можуть зіткнутися з більш істотним падінням купівельної спроможності населення.

«Наступний крок, як і при будь-якій кризі: падіння товарооборотов і скорочення кількості магазинів», - додає Весна.

На думку директора консалтингової компанії UTG Євгенії Локтіонової, зараз не має сенсу розглядати оптимістичний або песимістичний сценарії розвитку подій. В галузі рітейлу і торговельної нерухомості вже повним ходом йдуть процеси за сценаріями кризис-менеджменту.

«Багато зв'язки порушилися, купівельна спроможність впала, а рітейлери перші тижні карантину були зайняті оптимізацією своїх мереж, перенастроюванням роботи в онлайн. Є доконаний факт, тому триватиме карантин на два тижні довше чи ні, це особливо не вплине на механізми трансформації, які вже запущені в ритейлі. Оператори вже перенастроїли свої системи і роботу, скоротили персонал в офлайн, перерозподіливши його в онлайн », - зазначає Локтіонова.

Вона зазначила, що на ринку спостерігається процес переговорів рітейлерів з орендодавцями, і більшість змогли домовитися про знижки з оренди.

«Ті оператори, які не змогли домовитися з керуючими компаніями ТРЦ, будуть закривати свої магазини і виходити з об'єктів. Також закривати свої точки будуть дрібні оператори з низьким запасом міцності. Вони будуть скорочувати кількість своїх магазинів », - вважає директор UTG.

Саме малий бізнес, на думку експертів, найбільше постраждає в нинішню кризу. Підтверджують це і самі підприємці. Згідно з недавнім опитуванням Європейської бізнес асоціації, 78% представників малого і мікробізнесу очікують втрати до 75% доходів, а 18-22% розглядають варіант закриття бізнесу.

Директор консалтингової компанії Retail & Development Advisor (RDA) Таїсія Литовченко каже, що до завершення карантину ритейл-компаніям вкрай важливою є диверсифікація між офлайн і онлайном.

«Ті, хто не буде представлений в онлайні - не виживуть в подальшому. На ринку буде відбуватися природний відбір. Компанії, які не були ефективні до кризи, навряд чи стануть успішніше після. А в умовах скорочення доходів їм буде складніше втриматися на плаву », - запевняє керівник RDA.

Керуючий директор Colliers International (Україна) Олександр Носаченко також вважає, що магазини, які до введення карантинних заходів були на межі рентабельності або працювали з формуванням збитку, після карантину можуть і не відкритися. Що стосується нових угод, то за його словами, багато переговори вже припинені, а рітейлери займають вичікувальну позицію.

«Окремі орендарі продовжують обговорення умов співпраці. Але, не виключено, що фізичне підписання договорів буде відкладено як мінімум до моменту скасування карантину », - говорить Носаченко.

За прогнозами UTG, внаслідок згортання торговельних мереж протягом найближчих трьох місяців вакантність на ринку може вирости до 12-13%.

«Чим довше триватиме карантин, тим більшу вакантність в ТРЦ ми припускаємо», - додає Катерина Весна з Cushman & Wakefield. Вона вважає, що після відкриття ТРЦ власники і орендарі оцінять ситуацію і почнуть діалог за умовами оренди.

«Ми припускаємо, що це будуть короткострокові домовленості терміном до 3-х місяців, а не повний перегляд умов. Така практика була в минулі кризові періоди. Але поки що немає всіх даних для обговорення розміру ринкової орендної ставки », - пояснює Весна.

Аналогічної думки дотримується Олександр Носаченко з Colliers International, на думку якого після скасування карантину орендодавці та орендарі будуть змушені погоджувати якийсь пільговий період, протягом якого орендні ставки будуть знижені.

«При цьому точніше оцінити ступінь зниження можна буде після того, як рітейлери відпрацюють кілька місяців з моменту скасування обмежувальних заходів. Тільки тоді можна буде зрозуміти реалії ринку і ступінь зміни оборотів орендарів, а, отже, і відсоток зміни фіксованих платежів », - говорить Носаченко.

У той же час, операційний директор Budhouse Group Максим Гаврюшин вважає, що не варто очікувати одного сценарію зі зміни орендних ставок у всіх ТРЦ.

«Мені здається, що різниця між ставками в успішних і слабких проектах тільки збільшиться. Найуспішніші ТРЦ можуть і не відчути падіння, якщо курс долара залишиться в межах 30 грн. Слабкі торгові центри сильніше відчують зниження споживчого попиту. Тут ставки оренди можуть знизитися на 20-30% у валюті. Якщо курс долара вийде за межі 30 грн \ $, то це відіб'ється на всіх торгових центрах без винятку », - прогнозує Гаврюшин, додаючи, що глибина падіння буде прямо залежати від зростання валютного курсу.

За прогнозами RDA, середнє по ринку зниження вартості оренди в доларах США буде досягати 20-30% в залежності від ліквідності об'єктів нерухомості.

«Відновлення буде можливим лише при поліпшенні загальноекономічної ситуації. При оптимістичному сценарії ринок буде відновлюватися протягом року », - вважає Таїсія Литовченко.

Епідемія коронавируса і введення карантину також не могли не відбитися на темпах будівництва в країні нових торгових центрів. Незважаючи на це, в Cushman & Wakefield кажуть, що інформації про перенесення термінів введення в експлуатацію нових торгових об'єктів в компанію не надходило. Станом на початок року, до відкриття в нинішньому році було заявлено п'ять торгових об'єктів сумарною орендною площею понад 165 тисяч квадратних метрів

Втім, за словами Максима Гаврюшина, масове перенесення введення в експлуатацію об'єктів, які знаходяться на фінальній стадії, вже очевидний. І пов'язаний він не з фінансуванням, а в більшій мірі з технічними проблемами - зривами поставок, неможливістю забезпечити логістику робітникам і так далі.

«Наскільки відомо, банки, які фінансують зараз будівництво ряду великих об'єктів, від своїх зобов'язань не відмовляються. Наприклад, у випадку з нашим ТРЦ Нікольський банк підтверджує продовження своєї участі в проекті. Але з об'єктивних причин, пов'язаних з поставками з Китаю, Італії, Іспанії, введення в експлуатацію в цьому році вже не відбудеться », - говорить операційний директор Budhouse Group.

Коментарі зачинені