ukrainskiy-sovet-torgovyh-tsentrov-gavryushyn-budhouse

Яким буде ринок торговельної нерухомості після карантину? Максим Гаврюшин, Budhouse Group

Глава Української ради торгових центрів і операційний директор Budhouse Group про відновлення роботи галузі, збитки девелоперів і ритейлерів, очікуваному падінні орендних ставок і багато іншого. После двух месяцев вынужденного простоя украинские ТРЦ возвращаются к работе. С 11 мая правительство страны разрешило торговым центрам открыть двери для посетителей. По подсчетам Украинского совета торговых центров (УСТЦ), за период жесткого карантина девелоперы недополучили более 7 млрд грн арендных платежей. Однако эта сумма продолжает расти, учитывая продолжающийся запрет на работу ТРЦ в Киеве и ряде западных областей Украины. Еще более существенные потери несут украинские ритейлеры, товарообороты которых по сравнению с докарантинным периодом сильно просели. О том, как «оживает» отрасль торговой недвижимости, какие показатели работы демонстрирует в первые дни после снятия ограничений и что ее ждет в ближайшем будущем, в интервью рассказал глава УСТЦ и операционный директор девелоперской компании Budhouse Group Максим Гаврюшин. - За оцінками УРТЦ, в цілому українські торгові центри за час карантину втратили 7 млрд грн орендних надходжень. Яка частка з цієї суми припадає на Київ? - У Києві розташовано близько 30% торговельних площ країни. Але з урахуванням того, що середні орендні ставки в столиці вище, ніж в регіонах, то приблизно 40% або 2,8 млрд з вищевказаної суми припадає на Київ. З огляду на, що в столиці торгові центри так і не запустилися, сума недоотриманих надходжень збільшується щодня. - З урахуванням того, що частина магазинів в торгових центрах не зупиняла роботу, на скільки в середньому знизилися орендні доходи українських ТЦ в період карантину? - У різних ТЦ доходи знизилися по-різному, але в середньому - приблизно на 95%. Фактично в торгових центрах працювали тільки продовольчі супермаркети і магазини зв'язку. Але навіть у тих, хто продовжував роботу, товарообіги знизилися істотно. Мінімальні втрати у продовольчих супермаркетів були на рівні 10-15%. Це ще хороший показник, яким могли похвалитися супермаркети, розташовані в житлових масивах.
Є об'єкти, в яких продовольчі оператори просіли в два рази. Особливо в центральних районах міста, де основними відвідувачами були співробітники офісів.
Ще більше постраждали магазини техніки. У їхньому випадку хорошим показником під час карантину було падіння в два рази. Були магазини, які працювали за все на 10-15% від своєї докризової потужності. Багато хто думає, що рітейл, якому було дозволено працювати, отримував якісь надприбутки. Але насправді це не так - вони також втратили значну частину своїх доходів. Ну а втрати торгових центрів в умовах, що склалися, зрозуміло, були колосальними. - З урахуванням такої невтішної динаміки, яка частка магазинів вже закрилася в торгових центрах за період карантину? - Поки небагато. З 11 травня, коли в більшості регіонів країни відкрилися торгові центри, свою роботу відновили 95% орендарів. Інші продовжують поступово відкриватися: хтось не встиг вчасно завезти товар, хтось не встиг виконати всі вимоги щодо заходів безпеки. Правда, присутні і конфліктні ситуації, коли магазини не відкриваються через те, що не погодили з орендодавцями умови на послекарантінний період.
Так, є і такі магазини, які вже не відкриються після карантину, але їх одиниці. Масових банкрутств і не варто було очікувати, адже рітейлери не несли великих втрат в період карантину.
А закривати магазини, в які були вкладені значні кошти, ніхто не хоче. Однак після відновлення роботи рітейлерам знову доведеться платити зарплати персоналу, орендні платежі, інші операційні витрати. І в цих умовах слабкі оператори, звичайно, можуть не встояти. Тому нас ще чекає хвиля закриттів магазинів, але я не думаю, що вона буде носити масовий характер. Швидше за все, найбільше постраждають дрібні оператори, у яких немає запасу міцності. - На вашу думку, які сегменти ритейлу в нинішню кризу найбільш уразливі? Яким буде найскладніше вижити в існуючій ситуації? - Складно виділити якийсь певний сегмент. Багато чого буде залежати від того, наскільки сильним буде «плече підтримки» у того чи іншого орендаря, а не від товарної групи. Думаю, погано буде всім в однаковій мірі. Хіба що по фаст-фудів удар може бути сильніше, тому що обмеження на їх роботу до сих пір не зняті. - Яка ситуація в українських торгових центрах зараз? Яка частка ТЦ поки не відкрилася? - Обмеження на роботу торгових центрів продовжують діяти в Києві, Львові та Чернівцях. У цих трьох містах розташовано приблизно 30% торгових центрів в кількості і близько 40% в частці площ. У той же час, у Львові їх робота не повністю заборонена - там не можуть працювати лише магазини одягу та взуття. Але відсутність fashion-операторів сильно позначається на показниках об'єктів. Наприклад, в нашому ТРЦ Forum Lviv зараз працює близько 30-ти магазинів. Але трафік торгового центру з 11 травня виріс всього лише на 5-10% в порівнянні з періодом жорсткого карантину, коли в ТРЦ працював лише продуктовий супермаркет. - Раніше ви говорили, що в перші дні роботи трафік торгових центрів впав на 25-50%. Чи очікуєте ви покращення динаміки відвідування торгових центрів, або ж навпаки, її погіршення найближчим часом? - Думаю, що ситуація буде поступово поліпшуватися. Нинішній провал відвідуваності занадто великий, і поки незрозуміло, коли ми повернемося до докарантінним показниками. Добре, якщо до початку осіннього сезону вийдемо на колишні показники відвідуваності. Я вже не кажу про докризові показники товарообігу, які навряд чи будуть досягнуті в цьому році.
Зараз падіння трафіку на 25% - це ще дуже хороший показник. Багато торгових центрів просіли набагато більше - на 40-50%.
У цьому випадку багато залежить від успішності торгового центру і його локації. Як я вже говорив, Центральноміські об'єкти гірше працювали і в період карантину, і зараз. Швидше за все, вони будуть відновлюватися довше, поки не запрацює вся інфраструктура центральної частини міста і розташовані поруч офіси. - А як йдуть справи з конверсією і товарообороту торгової операторів? - Конверсія, звичайно ж, зросла. Перші два дні роботи торгових центрів показали присутність накопиченого попиту. У сильних мережевих гравців спостерігається сплеск продажів аж до 300% в порівнянні з аналогічними днями минулого року. У наших торгових центрах особливо успішно торгують такі fashion-оператори як LC Waikiki, Inditex та інші великоформатні гравці. Незважаючи на зниження трафіку в наших ТРЦ на 25%, їх середні чеки в перші дні роботи виросли на 30-40% і більше. У невеликих локальних рітейлерів сплеску продажів ми не спостерігаємо - їх товарообіги знаходяться на рівні минулорічних.
Немає суттєвої позитивної динаміки і у магазинів техніки та електроніки. У порівнянні з карантинним періодом їх продажі зросли в кращому випадку на 20%. Незважаючи на це, обороти цих операторів все ще менше торішніх.
Думаю, що сплеск продажів у fashion-рітейлерів триватиме не більше тижня, після чого товарообіги почнуть знижуватися нижче торішніх показників. Наскільки глибокою буде це падіння, передбачити складно. Багато чого буде залежати від економічної ситуації в країні і динаміки поширення епідемії коронавируса. Саме відсутність грошей у споживачів і страх відвідування громадських місць будуть найбільше впливати на показники роботи роздрібної галузі. - З урахуванням нинішньої динаміки падіння трафіку на скільки в середньому можуть знизитися орендні ставки в українських ТЦ в поточному році? - Насправді, в питанні орендних ставок все буде залежати не від трафіку, а від оборотів рітейлерів. Більш предметно про зниження орендних ставок можна буде говорити після місяця роботи, коли ми побачимо товарообіги орендарів. Думаю, що тоді і відбудеться перша хвиля перегляду орендних умов.
Якщо криза затягнеться і зниження товарооборотов буде спостерігатися 2-3 місяці поспіль, то орендодавцям знову доведеться йти на поступки, щоб уникнути масових закриттів магазинів.
Але не думаю, що в цілому орендні ставки впадуть більше, ніж на 30%. Хіба що в найменш конкурентоспроможних об'єктах нерухомості. На мою думку, в середньому по ринку в якісних об'єктах зниження вартості оренди буде перебувати на рівні 10-15% у валюті. Ви говорили, що найбільше постраждали торгові центри, які знаходяться в центральних районах міст. На вашу думку, які об'єкти будуть найменш вразливі в нинішню кризу? — Хорошо будут себя чувствовать небольшие ТЦ с повседневными товарными группами, которые находятся ближе к потребителю в густонаселенных жилых массивах. Что касается торговых центров в центральных районах городов, то они будут постепенно восстанавливаться по мере снятия карантинных ограничений и возобновления деловой активности. На самом деле, произошла уникальная ситуация, ведь ТЦ центра традиционно были более устойчивыми даже на насыщенных рынках. Но именно в этот кризис они пострадали больше всего. - Не дивлячись на відновлення роботи торгових центрів, розважальна складова все ще залишається під забороною. Наскільки це істотне обмеження и яку частку трафіку забезпечує сегмент розваг в українських ТРЦ? - Звичайно, заборона роботи розважальних центрів критичний для ТРЦ. У різних об'єктах розважальний сегмент генерував різну частку трафіку в залежності від масштабів РЦ: вона могла досягати і 35-40%. Тому, зрозуміло, обмеження на роботу розважальних центрів сильно впливають і на потік і товарообіги ТРЦ.
К примеру, в нашем ТРЦ Fabrika около 35% площадей приходится на развлечения. И после возобновления работы этого объекта падение траффика по сравнению с докарантинным периодом примерно сопоставимо.
Важлива роль розважальної складової полягає в тому, щоб збільшувати час перебування відвідувачів, їх активність в торговому центрі. Зараз цей фактор знівельовано, що не може не відбиватися на показниках роботи ТРЦ. - Під час попередньої кризи багато торгових центрів були лояльніше до українських брендів, пропонуючи їм хороші умови для розміщення. Як вважаєте, чи послужить нинішня криза своєрідним стимулом для розвитку українських брендів зараз? - Така ймовірність дійсно існує. Я знаю, що в регіонах - в Івано-Франківську, Миколаєві - з'явилися деякі ініціативи, коли на товари made in Nikolaev або made in Ivano-Frankovsk ставлять спеціальне позначення, закликаючи споживача підтримати місцевого виробника. Це хороша ініціатива, а наскільки вона зміцниться - буде залежати від того, чи зможуть українські виробники і бренди запропонувати цікавий для споживача продукт. Минула хвиля кризи дала поштовх до розвитку ряду українських брендів. Наприклад, Goldi, Льонокомбінат, VOVK та інших. Якщо в цю кризу з'являться нові українські бренди, вони цілком можуть знайти своє місце на ринку. Для цього зараз виникнуть сприятливі умови, тому що в торгових центрах з'являться вільні площі, а орендодавці будуть більш поступливими в питанні вартості оренди. На ринку будуть з'являтися ніші, які можуть зайняти українські бренди. - Які найближчі цілі ставить перед собою Українська рада торгових центрів? Які пріоритетні напрямки роботи? - Найближчим часом ми продовжимо відстоювати інтереси галузі торговельної нерухомості. Зараз готуємо додаткову аргументацію для місцевої влади, щоб достукатися до них і відновити роботу торгових центрів у всіх регіонах країни.
Нинішній стан справ - це дискримінація значної частини торгових центрів, розташованих в Києві, Львові та Чернівцях.
При цьому абсолютно незрозуміла логіка введених місцевою владою обмежень. Зараз можуть працювати ринки, кіоски і магазини, площею до 300 кв. м. Але не можуть працювати торгові центри, в яких набагато легше контролювати кількість відвідувачів і виконання всіх заходів безпеки. - В Україні також продовжує діяти обмеження по кількості відвідувачів в магазинах. У торговій точці повинно знаходитися не більше 1 людини на 10 кв. м. Торгові центри готові дотримуватися цю вимогу? - Зрозуміло. Більш того, більшості великих ТЦ навіть нічого робити не доведеться, щоб його дотримуватися. Навіть якщо подивитися на роботу якогось великого торгового центру з інтенсивної відвідуваністю, то навіть при піковому напливі там буде 15-20 кв. м на людину. Взяти, приміром, ТРЦ площею 100 000 кв. м. Щоб не відповідати цій вимозі, в ньому одномоментно має перебувати більше 10 000 чоловік. Але така відвідуваність і в докризовий період могла бути тільки при організації якогось великого свята. Як правило, хорошою відвідуваністю вважалося 30 000-40 000 чоловік в день. Однак ця кількість відвідувачів не знаходиться в ТРЦ в один і той же час, а розтягується на 10-11 годин роботи. При цьому зараз навіть такий відвідуваності ТРЦ бути не може, тому що трафік у всіх об'єктах сильно впав. - Які дії можуть зробити влади для підтримки сфери торгової нерухомості? - Поки торгові центри не отримали абсолютно ніякої підтримки від держави. Хоча варіантів підтримки багато: це і питання нарахування ПДВ, оренди землі, перевірок бізнесу.
Важливим питанням залишається захист девелоперів від недобросовісних кредиторів, які можуть спробувати скористатися ситуацією для рейдерства торгових об'єктів.
Загалом - є багато напрямків, за якими Українська рада торгових центрів буде вести діалог з владою. Сподіваємося, що уряд піде нам на зустріч і врахує побажання галузі. - Останнє запитання стосується роботи компанії Budhouse GroupЯк змінилися ваші плани відкриття ТРЦ Нікольський в Харкові у зв'язку з останніми подіями? — Несмотря на карантин, мы не останавливали работы по возведению ТРЦ Никольский, однако из-за задержек с поставками оборудования из Китая и отделочных материалов из Италии будем вынуждены немного сдвинуть сроки открытия. Если ранее планировали запустить объект в работу уже в декабре 2020 года, то сейчас перенесли открытие на март 2021-го. Радует, что банк, финансирующий проект, не отказался от своих обязательств и выполняет их в полном объеме. Да, мы понимаем, что возможно с кем-то из арендаторов будет сложнее договориться в нынешних условиях. Однако пока никто из наших партнеров не отказался от участия в проекте. В общей сложности у нас уже подписано 83% договоров. Поэтому мы с оптимизмом смотрим в будущее и надеемся, что к моменту открытия ТРЦ ситуация в стране стабилизируется, а рынок розничной торговли успеет восстановится. ТРЦ Никольский По материалам RAU

Коментарі зачинені