Арендные отношения в 2022 году: ставки, COVID, коммунальные платежи, OPEX

27 января в рамках Malls Club Online Meeting прошла онлайн-конференция «Арендные отношения в 2022 году — ставки, переговоры, влияние COVID, коммунальные платежи и OPEX».

В дискуссии приняли участие эксперты из ТРЦ городов миллионников, регионов и столицы.

Предоставляем краткий отчет по результатам конференции.

Планы и ожидания ТРЦ от 2022 года

Все докладчики акцентировали внимание на мнении, что в период относительного COVID-затишья ТРЦ сосредоточились на внутренних вопросах, а именно на:

  • расширении и усовершенствовании пула арендаторов (Елена Емельяновская, ТРЦ Blockbuster Mall, Киев);
  • реновации (Дарья Данилова, ТЦ «Панорама», Одесса);
  • ремоделинге (Денис Корнута, ТРК City Mall, Запорожье и ТРК «Солнечная Галерея», Кривой Рог);
  • реконструкции площади возле ТРЦ (Александр Оверчук, «Злата Плаза», Ровно);
  • автоматизации и оцифровке данных (Наталья Денисов, сеть ТРЦ «Караван»);
  • усовершенствовании tenant-mix (Андрей Половченко, ТРЦ «Аврора», Запорожье).

Читайте также: Что ждет рынок торговой недвижимости Киева и области в 2022 году

Прогнозирование уровня влияния COVID на отрасль в 2022 году. Что происходит с трафиком, какие результаты показывают арендаторы?

Андрей Половченко, ТРЦ «Аврора», Запорожье

«Мы дольше всех были в «красной» зоне — 2,5 месяца. Совершенно все арендаторы в конце этого срока вышли в плюс. Несколько пострадал сектор фудкорта, с ними был отдельный разговор. Больших скидок мы не делали.

На сегодняшний день в Запорожье провакцинировано двумя дозами около 35%. Это немного, но все же надеюсь на удержание трафика во время возможных ограничений в будущем».

Арендные отношения в 2022 году: ставки, COVID, коммунальные платежи, OPEX

Елена Емельяновская, ТРЦ Blockbuster Mall, Киев

«Первые локдауны были самыми жесткими, мы не понимали, какую модель выработать для арендаторов. Сейчас, мне кажется, все уже научились с этим жить. COVID стал частью нашей повседневной жизни.

Уверена, что 2022 год будет легче однозначно. Тем не менее процент вакцинации населения растет, и закрытие торговых центров в дальнейшем мы не ожидаем. На мой взгляд, даже при условии введения карантинных ограничений трафик покупателей в ТРЦ будет стабильным и существенно не уменьшится, наш прогноз — минус 15-20% от обычного.

Но, безусловно, мы заложили в бюджет возможные скидки арендаторам во время гипотетических будущих локдаунов — максимум 15% от ожидаемых ставок».

Арендные отношения в 2022 году: ставки, COVID, коммунальные платежи, OPEX

Читайте также: Анонсы новых открытий в ТРЦ Blockbuster Mall

Наталья Денысив, сеть ТРЦ «Караван», Киев, Харьков, Днепр

«Мы также точечно заложили в бюджет возможные скидки для арендаторов на случай усиления карантинных мер.

Поскольку паника может быть больше, чем потери по трафику или товарообороту, мы не принимаем решения по скидкам авансом, а только по факту понимания товарооборота арендатора. Как пример — скажем, октябрь 2021 года для многих операторов был успешнее октября 2020, хотя с середины месяца была введена «красная» зона.

Что касается COVID, его эхо останется с нами надолго, если не навсегда. Но, традиционно, рынок адаптируется, ведь уже есть опыт работы в разных вариантах ограничений. Кроме того, коммуникация между девелоперами также способствует принятию эффективных решений.

Наше первое правило касательно COVID: не паниковать, второе — получать максимум информации, оцифровывать ее и анализировать».

Денис Корнута, ТРК «Проспект», ТРЦ «РайON» (Киев), ТРК City Mall (Запорожье), ТРК «Солнечная Галерея» (Кривой Рог)

«Понятно, что рынок постепенно стабилизируется, хотя готовность к турбулентности и непредсказуемым объективным обстоятельствам требует гибкости и адаптивности в принятии решений.

Мы увидели ключевые изменения в предпочтениях наших покупателей, ожидающих повышения качества торгового центра как продукта с новыми шопинг-предложениями, и как пространства с дополнительной эмоциональной ценностью.

Арендные отношения в 2022 году: ставки, COVID, коммунальные платежи, OPEX

Читайте также: Анна Чуботина: В 2022 году мы сосредоточимся на стратегии ремоделинга ТРЦ

Векторы потребительских инсайтов подтверждаются и показателями товарооборотов ритейлеров, динамику которых мы отслеживаем в отношении товарных категорий, ценовых сегментов, сезонных паттернов и модели шопинга. Сотрудничество между арендодателем и арендатором становится открытым, чтобы оперативно обмениваться наработками и данными. Поэтому вполне справедливым и обоснованным, что приведет к стабилизации фиксированных платежей».

Александр Оверчук, ТРЦ «Злата Плаза», Ровно

«Ожидаем падение трафика на 20% на период внедрения красной зоны в регионе и снижение товарооборота арендаторов. Каждое заявление на скидку рассматриваем индивидуально.

По состоянию на сегодняшний день мы собираем данные по товарообороту у 90% операторов.

Случается, что нам дают некорректные цифры, но это только от арендаторов, уплачивающих фиксированную арендную плату. Поэтому придерживаемся правила — не давать скидок наперед».

Читайте также: В ТРЦ Злата Плаза открылся книжный маркет

Повышение цен на коммунальные услуги и их влияние на OPEX

Дарья Данилова, ТЦ «Панорама», Одесса

«Поднимаются коммунальные тарифы, растут цены на газ, налог на землю, цены на разные закупки. Скажем, аутсорсинговые компании уже подняли цены на 2022 год — процентов на 20-30. Таким образом, себестоимость OPEX выросла. Поэтому в нашем ТЦ мы повышаем OPEX, выводя его на равные условия со всеми арендаторами».

Наталья Денысив, сеть ТРЦ «Караван», Киев, Харьков, Днепр

«У нас нет задачи на 2022 год увеличивать OPEX, поскольку мы уже прошли в 2021 году процедуру выравнивания ставок. Более того, в течение 2019-2021 годов мы работали над уменьшением расходов на эксплуатацию: поработали над коммуникациями, утеплили фасады, заменили освещение галерей, фасада и паркинга.

Радует момент, что наши арендаторы также работают в направлении улучшения энергосбережения, а не только полагаются на изменение условий девелопера».

Арендные отношения в 2022 году: ставки, COVID, коммунальные платежи, OPEX

Денис Корнута, ТРК «Проспект», ТРЦ «РайON» (Киев), ТРК City Mall (Запорожье), ТРК «Солнечная Галерея» (Кривой Рог)

«В основном у нас арендаторы компенсируют содержание общих зон. Но все же планово повышаем OPEX на определенный процент — до 10%.

Что касается увеличения цены на газ, то арендаторы начали задавать вопросы: а что ТРЦ делает, чтобы снизить OPEX? Поэтому мы также принимаем меры, проводим ряд энергоаудитов, вводим некоторые ноу-хау».

Читайте также: Watcom.Украина: как меняются отношения между ТРЦ и арендаторами

Александр Оверчук, ТРЦ «Злата Плаза», Ровно

«OPEX мы подняли на 20% в октябре 2021 года. Ведь все обслуживающие организации подняли цены на 20–50%. Стоимость электроэнергии выросла вдвое по сравнению с январем прошлого года, газ в 6 раз, поэтому прогнозируем дальнейшее повышение OPEX на 20-30% в 2022 году.

Конечно, мы, как управляющая компания, работаем над поиском эффективных решений для уменьшения затрат и повышения энергоэффективности объекта. К примеру, запланировали модернизировать систему кондиционирования и вентиляции, при проведении ремонтных работ приоритет предоставляем энергоэффективному оборудованию».

Елена Емельяновская, ТРЦ Blockbuster Mall, Киев

«Индексация по OPEX у нас заложена в договорах с арендаторами, на 2022 год мы пока не планируем его повышать.

Размер ставки эксплуатации является фиксированной величиной по всему ТРЦ, но у якорных арендаторов он несколько ниже, чем у других. Коммунальные платежи в OPEX не входят.

И вообще возникает вопрос: для кого OPEX может стать проблемой? Возможно, для тех объектов, которые не модернизируются и работают на устаревшем оборудовании. То есть, решение для арендаторов одно — модернизироваться в техническом плане».

Источник