Каким будет рынок торговой недвижимости после карантина? Максим Гаврюшин, Budhouse Group

Глава Украинского совета торговых центров и операционный директор Budhouse Group о возобновлении работы отрасли, убытках девелоперов и ритейлеров, ожидаемом падении арендных ставок и многом другом.

После двух месяцев вынужденного простоя украинские ТРЦ возвращаются к работе. С 11 мая правительство страны разрешило торговым центрам открыть двери для посетителей. По подсчетам Украинского совета торговых центров (УСТЦ), за период жесткого карантина девелоперы недополучили более 7 млрд грн арендных платежей. Однако эта сумма продолжает расти, учитывая продолжающийся запрет на работу ТРЦ в Киеве и ряде западных областей Украины. Еще более существенные потери несут украинские ритейлеры, товарообороты которых по сравнению с докарантинным периодом сильно просели. О том, как «оживает» отрасль торговой недвижимости, какие показатели работы демонстрирует в первые дни после снятия ограничений и что ее ждет в ближайшем будущем, в интервью рассказал глава УСТЦ и операционный директор девелоперской компании Budhouse Group Максим Гаврюшин.

— По оценкам УСТЦ, в общей сложности украинские торговые центры за время карантина потеряли 7 млрд грн арендных поступлений. Какая доля из этой суммы приходится на Киев?

— В Киеве расположено около 30% торговых площадей страны. Но с учетом того, что средние арендные ставки в столице выше, чем в регионах, то примерно 40% или 2,8 млрд из вышеуказанной суммы приходится на Киев. Учитывая, что в столице торговые центры так и не запустились, сумма недополученных поступлений увеличивается каждый день.

— С учетом того, что часть магазинов в торговых центрах не останавливала работу, на сколько в среднем снизились арендные доходы украинских ТЦ в период карантина?

— В разных ТЦ доходы снизились по-разному, но в среднем – примерно на 95%. Фактически в торговых центрах работали только продовольственные супермаркеты и магазины связи. Но даже у тех, кто продолжал работу, товарообороты снизились существенно. Минимальные потери у продовольственных супермаркетов были на уровне 10-15%. Это еще хороший показатель, которым могли похвастаться супермаркеты, расположенные в жилых массивах.

Есть объекты, в которых продовольственные операторы просели в два раза. Особенно в центральных районах города, где основными посетителями были сотрудники офисов.

Еще больше пострадали магазины техники. В их случае хорошим показателем во время карантина было падение в два раза. Были магазины, которые работали всего на 10-15% от своей докризисной мощности. Многие думают, что ритейл, которому было разрешено работать, получал какие-то сверхприбыли. Но на самом деле это не так – они также потеряли значительную часть своих доходов. Ну а потери торговых центров в сложившихся условиях, разумеется, были колоссальными.

Каким будет рынок торговой недвижимости после карантина? Максим Гаврюшин, Budhouse Group

— С учетом такой неутешительной динамики, какая доля магазинов уже закрылась в торговых центрах за период карантина?

— Пока немного. С 11 мая, когда в большинстве регионов страны открылись торговые центры, свою работу возобновили 95% арендаторов. Остальные продолжают постепенно открываться: кто-то не успел вовремя завезти товар, кто-то не успел выполнить все требования по мерам безопасности. Правда, присутствуют и конфликтные ситуации, когда магазины не открываются из-за того, что не согласовали с арендодателями условия на послекарантинный период.

Да, есть и такие магазины, которые уже не откроются после карантина, но их единицы. Массовых банкротств и не стоило ожидать, ведь ритейлеры не несли больших потерь в период карантина.

А закрывать магазины, в которые были вложены значительные средства, никто не хочет. Однако после возобновления работы ритейлерам снова придется платить зарплаты персоналу, арендные платежи, другие операционные расходы. И в этих условиях слабые операторы, конечно, могут не устоять. Поэтому нас еще ожидает волна закрытий магазинов, но я не думаю, что она будет носить массовый характер. Скорее всего, больше всего пострадают мелкие операторы, у которых нет запаса прочности.

— По вашему мнению, какие сегменты ритейла в нынешний кризис наиболее уязвимы? Каким будет сложнее всего выжить в существующей ситуации?

— Сложно выделить какой-то определенный сегмент. Многое будет зависеть от того, насколько сильным будет «плечо поддержки» у того или иного арендатора, а не от товарной группы. Думаю, плохо будет всем в равной степени. Разве что по фаст-фудам удар может быть сильнее, потому что ограничения на их работу до сих пор не сняты.

— Какая ситуация в украинских торговых центрах сейчас? Какая доля ТЦ пока не открылась?

— Ограничения на работу торговых центров продолжают действовать в Киеве, Львове и Черновцах. В этих трех городах расположено примерно 30% торговых центров в количестве и около 40% в доле площадей. В то же время, во Львове их работа не полностью запрещена — там не могут работать лишь магазины одежды и обуви. Но отсутствие fashion-операторов сильно сказывается на показателях объектов. К примеру, в нашем ТРЦ Forum Lviv сейчас работает около 30-ти магазинов. Но траффик торгового центра с 11 мая вырос всего лишь на 5-10% по сравнению с периодом жесткого карантина, когда в ТРЦ работал лишь продуктовый супермаркет.

Каким будет рынок торговой недвижимости после карантина? Максим Гаврюшин, Budhouse Group

— Ранее вы говорили, что в первые дни работы траффик торговых центров упал на 25-50%. Ожидаете ли вы улучшения динамики посещения торговых центров, или же наоборот, ее ухудшения в ближайшее время?

— Думаю, что ситуация будет постепенно улучшаться. Нынешний провал посещаемости слишком большой, и пока непонятно, когда мы вернемся к докарантинным показателям. Хорошо, если к началу осеннего сезона выйдем на прежние показатели посещаемости. Я уже не говорю о докризисных показателях товарооборота, которые вряд ли будут достигнуты в этом году.

Сейчас падение траффика на 25% — это еще очень хороший показатель. Многие торговые центры просели гораздо больше – на 40-50%.

В этом случае многое зависит от успешности торгового центра и его локации. Как я уже говорил, центральногородские объекты хуже работали и в период карантина, и сейчас. Скорее всего, они будут восстанавливаться дольше, пока не заработает вся инфраструктура центральной части города и расположенные рядом офисы.

— А как обстоят дела с конверсией и товарооборотами торговых операторов?

— Конверсия, конечно же, выросла. Первые два дня работы торговых центров показали присутствие накопленного спроса. У сильных сетевых игроков наблюдается всплеск продаж вплоть до 300% в сравнении с аналогичными днями прошлого года. В наших торговых центрах особенно успешно торгуют такие fashion-операторы как LC Waikiki, Inditex и другие крупноформатные игроки. Несмотря на снижение трафика в наших ТРЦ на 25%, их средние чеки в первые дни работы выросли на 30-40% и более. У небольших локальных ритейлеров всплеска продаж мы не наблюдаем – их товарообороты находятся на уровне прошлогодних.

Нет существенной положительной динамики и у магазинов техники и электроники. По сравнению с карантинным периодом их продажи выросли в лучшем случае на 20%. Несмотря на это, обороты этих операторов все еще меньше прошлогодних.

Думаю, что всплеск продаж у fashion-ритейлеров продлится не больше недели, после чего товарообороты начнут снижаться ниже прошлогодних показателей. Насколько глубоким будет это падение, предсказать сложно. Многое будет зависеть от экономической ситуации в стране и динамики распространения эпидемии коронавируса. Именно отсутствие денег у потребителей и страх посещения общественных мест будут больше всего влиять на показатели работы розничной отрасли.

— С учетом нынешней динамики падения траффика на сколько в среднем могут снизиться арендные ставки в украинских ТЦ в текущем году?

— На самом деле, в вопросе арендных ставок все будет зависеть не от траффика, а от оборотов ритейлеров. Более предметно о снижении арендных ставок можно будет говорить после месяца работы, когда мы увидим товарообороты арендаторов. Думаю, что тогда и пройдет первая волна пересмотра арендных условий.

Если кризис затянется и снижение товарооборотов будет наблюдаться 2-3 месяца кряду, то арендодателям снова придется идти на уступки, чтобы избежать массовых закрытий магазинов.

Но не думаю, что в общей сложности арендные ставки упадут больше, чем на 30%. Разве что в наименее конкурентоспособных объектах недвижимости. По моему мнению, в среднем по рынку в качественных объектах снижение стоимости аренды будет находиться на уровне 10-15% в валюте.

— Вы говорили, что больше всего пострадали торговые центры, которые находятся в центральных районах городов. По вашему мнению, какие объекты будут наименее уязвимы в нынешний кризис?

— Хорошо будут себя чувствовать небольшие ТЦ с повседневными товарными группами, которые находятся ближе к потребителю в густонаселенных жилых массивах.

Что касается торговых центров в центральных районах городов, то они будут постепенно восстанавливаться по мере снятия карантинных ограничений и возобновления деловой активности. На самом деле, произошла уникальная ситуация, ведь ТЦ центра традиционно были более устойчивыми даже на насыщенных рынках. Но именно в этот кризис они пострадали больше всего.

— Несмотря на возобновление работы торговых центров, развлекательная составляющая все еще остается под запретом. Насколько это существенное ограничение и какую долю траффика обеспечивает сегмент развлечений в украинских ТРЦ?

— Конечно, запрет работы развлекательных центров критичен для ТРЦ. В разных объектах развлекательный сегмент генерировал разную долю траффика в зависимости от масштабов РЦ: она могла достигать и 35-40%. Поэтому, разумеется, ограничения на работу развлекательных центров сильно влияют и на поток и товарообороты ТРЦ.

К примеру, в нашем ТРЦ Fabrika около 35% площадей приходится на развлечения. И после возобновления работы этого объекта падение траффика по сравнению с докарантинным периодом примерно сопоставимо.

Важная роль развлекательной составляющей заключается в том, чтобы увеличивать время пребывания посетителей, их активность в торговом центре. Сейчас этот фактор нивелирован, что не может не отражаться на показателях работы ТРЦ.

— Во время предыдущего кризиса многие торговые центры были лояльнее к украинским брендам, предлагая им хорошие условия для размещения. Как считаете, послужит ли нынешний кризис своеобразным стимулом для развития украинских брендов сейчас?

— Такая вероятность действительно существует. Я знаю, что в регионах – в Ивано-Франковске, Николаеве – появились некоторые инициативы, когда на товары made in Nikolaev или made in Ivano-Frankovsk ставят специальное обозначение, призывая потребителя поддержать местного производителя. Это хорошая инициатива, а насколько она укрепится – будет зависеть от того, смогут ли украинские производители и бренды предложить интересный для потребителя продукт. Прошлая волна кризиса дала толчок к развитию ряда украинских брендов. К примеру, Goldi, Льонокомбинат, VOVK и других. Если в этот кризис появятся новые украинские бренды, они вполне могут найти свое место на рынке. Для этого сейчас возникнут благоприятные условия, потому что в торговых центрах появятся свободные площади, а арендодатели будут более сговорчивыми в вопросе стоимости аренды. На рынке будут появляться ниши, которые могут занять украинские бренды.

Каким будет рынок торговой недвижимости после карантина? Максим Гаврюшин, Budhouse Group

— Какие ближайшие цели ставит перед собой Украинский совет торговых центров? Какие приоритетные направления работы?

— В ближайшее время мы продолжим отстаивать интересы отрасли торговой недвижимости. Сейчас готовим дополнительную аргументацию для местных властей, чтобы достучаться до них и возобновить работу торговых центров во всех регионах страны.

Нынешнее положение дел – это дискриминация значительной части торговых центров, расположенных в Киеве, Львове и Черновцах.

При этом совершенно непонятна логика введенных местными властями ограничений. Сейчас могут работать рынки, киоски и магазины, площадью до 300 кв. м. Но не могут работать торговые центры, в которых гораздо легче контролировать количество посетителей и выполнение всех мер безопасности.

— В Украине также продолжает действовать ограничение по количеству посетителей в магазинах. В торговой точке должно находиться не более 1 человека на 10 кв. м. Торговые центры готовы соблюдать это требование?

— Разумеется. Более того, большинству крупных ТЦ даже ничего делать не придется, чтобы его соблюдать. Даже если посмотреть на работу какого-то крупного торгового центра с интенсивной посещаемостью, то даже при пиковом наплыве там будет 15-20 кв. м на человека. Взять, к примеру, ТРЦ площадью 100 000 кв. м. Чтобы не соответствовать этому требованию, в нем единомоментно должно находиться более 10 000 человек. Но такая посещаемость и в докризисный период могла быть только при организации какого-то большого праздника. Как правило, хорошей посещаемостью считалось 30 000-40 000 человек в день. Однако это количество посетителей не находится в ТРЦ в одно и то же время, а растягивается на 10-11 часов работы. При этом сейчас даже такой посещаемости ТРЦ быть не может, потому что траффик во всех объектах сильно упал.

Каким будет рынок торговой недвижимости после карантина? Максим Гаврюшин, Budhouse Group

— Какие действия могут предпринять власти для поддержки сферы торговой недвижимости?

— Пока торговые центры не получили абсолютно никакой поддержки от государства. Хотя вариантов поддержки много: это и вопросы начисления НДС, аренды земли, проверок бизнеса.

Важным вопросом остается защита девелоперов от недобросовестных кредиторов, которые могут попытаться воспользоваться ситуацией для рейдерства торговых объектов.

В общем – есть много направлений, по которым Украинский совет торговых центров будет вести диалог с властями. Надеемся, что правительство пойдет нам на встречу и учтет пожелания отрасли.

— Последний вопрос касается работы компании Budhouse Group. Как изменились ваши планы открытия ТРЦ Никольский в Харькове в связи с последними событиями?

— Несмотря на карантин, мы не останавливали работы по возведению ТРЦ Никольский, однако из-за задержек с поставками оборудования из Китая и отделочных материалов из Италии будем вынуждены немного сдвинуть сроки открытия. Если ранее планировали запустить объект в работу уже в декабре 2020 года, то сейчас перенесли открытие на март 2021-го. Радует, что банк, финансирующий проект, не отказался от своих обязательств и выполняет их в полном объеме.

Да, мы понимаем, что возможно с кем-то из арендаторов будет сложнее договориться в нынешних условиях. Однако пока никто из наших партнеров не отказался от участия в проекте. В общей сложности у нас уже подписано 83% договоров. Поэтому мы с оптимизмом смотрим в будущее и надеемся, что к моменту открытия ТРЦ ситуация в стране стабилизируется, а рынок розничной торговли успеет восстановится.

ТРЦ Никольский

По материалам RAU

Facebook
Telegram
Instagram
LinkedIn