Бум ритейл-парков в Украине: почему именно сейчас и чем они отличаются от ТРЦ

Ритейл-парки по сравнению с ТРЦ имеют некоторые преимущества для покупателей из пригорода, поскольку это 15-минутная доступность и меньшая трата времени на покупки, а для ритейлеров - более низкие арендные ставки и сервисные сборы и гибкость торговой площади.

Основатель Building development Роман Курицкий в своем выступлении на RAU EXPO 2025 рассказал, что строительство парков гораздо бюджетнее, не требует дополнительных мер безопасности и сложной инженерии. Окупаемость гораздо быстрее.

Важно также гибкость и модульность формата - легкая перепланировка или расширение в зависимости от запроса рынка. Комбинация форматов - возможность интегрировать супермаркеты, дрогери, дискаунтеры, fast fashion, drive-through и т.д.

По убеждению Курицкого, в условиях войны формат ритейл-парка в Украине является оптимальным. К тому же, выручка в пригороде мегаполисов растет в геометрической прогрессии.

Софиевская Борщаговка, Чабаны, Новоселки, Буча, Ирпень, Вышгород - здесь появилось масса новых жилых комплексов, живет много молодежи. Поэтому сегодня возле метро труднее торговать, чем в пригородной зоне, - отметил он.

Он приводит в пример результаты работы Retail Park Bucha, который открылся в декабре 2021-го. Объект пострадал в первые месяцы вторжения, но быстро отстроился и сейчас демонстрирует лучшие показатели по выручке и вакантности. Сегодня на всю площадь парка (13 тыс. кв. м) - нулевая вакантность при среднем показателе торговых объектов на рынке Киева 13%.

По словам эксперта, залогом успеха модели ритейл-парка являются синергия потребностей и комплекса предоставляемых услуг. 

В Буче мы поставили якорь - супермаркет, бытовую технику, аптеку, винный магазин, магазины fashion i drogerie, зоомагазин. Также завели "Розетку" и "Новую почту", которые дают дополнительный трафик. Дополнительные услуги предоставляют "Спортлайф" и клиника (2 тыс. кв. м) - это не классическое решение, но эти сервисы дополнительно дают еще 10% и 12% трафика", - пояснил Курицкий. 

Большинство ритейл-парков в Украине строятся в пригороде областных центров на западе страны, однако есть и исключения - небольшие города с хорошим трафиком. Например, как в Мукачево, где вскоре появится аж три парка. 

В частности, Building development совместно с Alterra Group строят такие ритейл-парки:

• OBRIY Vyshhorod под Киевом на 10 тыс. кв. м (сдача в эксплуатацию - лето 2026-го);
• ТЦ OBRIY Peretyn площадью 6,5 тыс. кв. м на выезде из Львова, с. Малехов (август 2025-го);
• ТЦ OBRIY Tatariv неподалеку Буковеля на 7,8 тыс. кв. м (запуск - ноябрь 2025-го).

В целом ритейл-парки должны быть расположены в локациях на трассе или пересечении дорог, чтобы генерировать большой трафик покупателей, а их площадь должна позволять большой паркинг и фудкорт. В Татарове, например, кроме 10-минутной доступности к Буковелю, трафик будет обеспечивать перекресток на Косов, Ворохту и Говерлу. 

Как рассказал СЕО RDA Андрей Лотоцкий, консалтинговая компания имеет в работе 7 ритейл-парков, а в целом причастна к выходу на рынок 13 объектов, преимущественно в западных регионах. По сравнению с прошлым годом доля ритейл-парков в портфеле компании увеличилась с 10% до 40%,

Тенденция роста количества ритейл-парков общеевропейская. Например, на весеннем форуме в Варшаве было представлено 37 новых будущих торговых объектов, и все 37 - это ритейл-парки. У нас регионы еще не так насыщены профессиональными торговыми площадями, как в Европе, поэтому еще есть потенциал для развития, - подчеркнул он. 

В ближайшие два года RDA планирует запустить на рынок такие объекты как: 

• ТЦ ROAD PARK, г. Винники, Кольцевая дорога Львова, общая площадь 13,5 тыс. кв. м. Срок сдачи в эксплуатацию - конец 2026 года;
• Retail Park, с. Давыдов, 7,3 тыс. кв. м, выход на рынок - конец 2026 года;
• Retail Park Mukachevo. Общая площадь двух очередей объекта - 25 тыс. кв. м, первую очередь на 9 тыс. кв. м обещают сдать в 2025 году;
• Silver Park Mukachevo на 4 тыс. кв. м, выход на рынок - 2026 р.

Ритейл-парки не имеют общих зон пользования: все входы отдельные. Преимущественно это простые и бюджетные конструкции, которые строятся быстро, что дает лучшую окупаемость, чем в классическом ТРЦ. Инженерия для одноэтажного объекта тоже дешевле, то есть строительство в целом требует меньше инвестиций. Впрочем, стоимость аренды тоже меньше, - пояснил Лотоцкий в комментарии Delo.ua.

По словам эксперта, бум ритейл-парков в Украине связан с ростом популярности загородного образа жизни. 

Популярность ритей-парков во время войны появилась неслучайно.

Это все не от хорошей жизни. Не стоит забывать, что на крупные торговые центры сегодня не хватает инвестиций. На самом деле ритейл-парки должны были быть у нас уже давно - как в Европе, где сети из 10-15 тысяч объектов заходят даже в небольшие села. Но раньше нашему ритейлу это не было это интересно, - объясняет директор компании UTG Евгения Локтионова в комментарии Delo.ua.

По ее словам, парки намного более простые конструкции по сравнению с ТРЦ. Это линейка магазинов, то есть соединенные боксы, входные группы на фасад и паркинг, где нет централизованной системы вентиляции, кондиционирования. Затрачивается на строительство в 2,5 раза меньше, чем на ТРЦ, добавила она.

Обычно на такие объекты ставят крупных арендаторов и подписывают стабильные контракты на 5 лет. Арендные ставки значительно меньше, чем в ТРЦ - 5-7 долларов за кв. м. За счет стабильного потока и стабильных арендаторов средства возвращаются быстрее.

Окупаемость в ритейл-парках составляет 6-7 лет, в зависимости от локации, арендатора и трафика. Зато у торгового центра окупаемость начинается с 10-11 лет, то есть вдвое больше, - отметила Локтионова.  

В то же время украинские ритейл-парки отличаются от европейских или американских, которые в большей степени ориентированы на богатые села.

В классической теории ритейл-парки появлялись только там, где население за городом имеет высокий уровень достатка. Украина никогда не имела такого количества богатых людей за пределами города. Но крупные города имели окраины с большим уровнем достатка. Сегодня видим, что Буча, Ирпень стали настолько плотно застроенными, что там надо строить не ритейл-парки, а классические ТРЦ. Проблема в том, что такие локации раньше не были интересны ни девелоперам, ни ритейлерам, но война все изменила, - пояснил Виталий Бойко, CEO Urban Experts & Leslie Jones Architecture и NAI Ukraine, в комментарии Delo.ua.

Читайте также: В километре от границы: в Ужгороде появится новый ТРЦ Nestoria Plaza

В Украине, по его словам, только сейчас поняли, что уровень жизни за городом растет, по крайней мере в безопасных регионах, из-за чего и появляются маленькие торговые объекты на 4-8 тысяч кв. м с 15-ю арендаторами. Поэтому, по словам экспертов, количество ритейл-парков в ближайшие годы в Украине будет расти.