Тимур Бондарєв та Тетяна Сторожук розповіли про вирішення конфліктів між орендодавцями та орендарями

Не секрет, що основна хвиля суперечок між орендарями та орендодавцями в Україні припала на початок листопада цього року і була зумовлена загостренням захворюваності на Covid-19 та переходом більшості регіонів у «червону зону» карантину. Про те, як вирішуються конфлікти між орендодавцями та орендарями в ексклюзивному інтерв’ю розповіли адвокати Тимур Бондарєв, керуючий партнер та керівник практики нерухомості та будівництва Arzinger та Тетяна Сторожук, старший юрист практики нерухомості та будівництва Arzinger.

Якими є сьогодні основні причини конфліктів між орендодавцями та орендарями ТРЦ?

– Найбільші дискусії викликають обмеження щодо допуску до ТРЦ виключно вакцинованих відвідувачів або відвідувачів з негативними ПЛР-тестами, крім певних винятків, та наслідки, спричинені цим. Додаткові складності викликали аналогічні вимоги до співробітників ТРЦ/орендарів, що вимагало прийняття кожним із суб’єктів господарювання непростих рішень (усунення від роботи, тестування без компенсації витрат, ін.).

Питання верифікації відвідувачів ТРЦ

– Перші дискусії викликали питання, хто має перевіряти виконання цих вимог, уповноважені ТРЦ/орендарі здійснювати таку перевірку, чи не буде така перевірка порушувати вимоги до захисту персональних даних, як правильно перевірити ці документи тощо. Зараз більшість цих питань знято і ТРЦ/орендарі здебільшого проводять «подвійний скринінг». У цій частині вважаємо за потрібне резюмувати наступне:

  • ТРЦ/окремі торгові суб’єкти мають право встановлювати власні правила відвідування, особливо у випадках, коли це прямо спрямоване на виконання законодавчих вимог. Тому вимога про пред’явлення документів у цьому випадку є виправданою.

  • Програмне забезпечення порталу «Дія» дозволяє кожному перевірити вірність даних шляхом сканування QR-коду та виключити будь-які непорозуміння.

  • Правила збору та обробки персональних даних, доступ до яких надається в результаті реалізації карантинних обмежень, слід все ж таки розробити та розмістити у доступному для ознайомлення відвідувачів місці. Заходячи в той чи інший магазин, відвідувачі повинні розуміти, що згодні з такими правилами на період обмежень, що діють.

Питання перегляду орендної плати

– Наступним найгострішим постало питання «чи мають право орендарі на автоматичне звільнення або зменшення орендних платежів на період «червоної зони». Нагадаємо, що у період повного «локдауну» сторони керувалися положеннями частини 6 статті 762, а також п. 14 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України («ЦКУ»), які звели оплату за цей період до компенсації експлуатаційних витрат орендодавців.

З переходом у «червону» зону орендарі опинилися в ситуації, коли приміщення, що орендуються, використовуються, проте потік відвідувачів і, відповідно, розмір товарообігу десь знизилися більш ніж на половину. У таких обставинах посилатися на «неможливість використання нерухомого майна повною мірою» стало досить дискусійним, тоді як те, на що розраховував орендар за звичайних обставин, обмежено законодавчими вимогами.

На законодавчому рівні ця ситуація залишається не врегульованою. Як відомо, форс-мажор теж не інструмент, який може допомогти орендарю у звільненні від орендних платежів, адже свого часу Торгово-промислова палата України надала чимало роз’яснень, що карантин як обставина непереборної сили не звільняє від сплати платежів, а може дозволити у певних умовах відстрочити виконання чи звільнити від відповідальності (штрафів) за невиконання.

Доцільно згадати також положення частини 1, 2 статті 652 ЦКУ, згідно з якими у разі, якщо фактичне виконання договору можливе, але тягне за собою вкрай невигідні наслідки, – сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладання договору, то така сторона може вимагати зміни умов договору чи його розірвання.

На сьогоднішній день, хоча очевидна обґрунтованість посилання на дані положення, проаналізувавши численну судову практику у подібних справах, ми дійшли висновку, що суди не готові виступати арбітрами у цих суперечках. Тому рішення даних дискусій нині доцільно проводити у договірній площині.

Які підходи використовуються у міжнародній практиці для забезпечення балансу інтересів орендодавця та орендаря у подібних ситуаціях?

– У цьому питанні ми проаналізували підходи Великобританії та кількох країн Європи (Франція та Німеччина). Слід зазначити, що в кожній країні червоною лінією наголошується на важливості економіки роботи торговельного сектору і ми бачимо, що за останній період повного закриття ТРЦ у згаданих країнах не сталося.

Водночас держава намагається не втручатися у вирішення комерційних питань, що виникають у результаті карантинних обмежень, крім певних винятків. Зокрема, деякі країни встановили мораторій на розірвання договорів/виселення у зв’язку з несплатою оренди, ініціювання банкрутства орендарів з тих самих підстав та/або застосування відповідальності (штрафні санкції, обмеження постачання комунальних платежів, розпорядження майном орендаря, що перебуває в орендованих приміщеннях), ін.

Найбільш цікавим є прийняття добровільних кодексів поведінки між орендарями та орендодавцями, які узагальнюють принципи вирішення проблемних питань комерційної оренди, викликаних пандемією. Наприклад, у Великій Британії такий кодекс опубліковано 9 листопада 2021 року. Наступні ключові його принципи досить яскраво підкреслюють законодавці рекомендації орендарям та орендодавцям:

  • У випадках, коли це можливо, орендар повинен прагнути повністю виконати свої зобов’язання щодо оренди. Будь-яка допомога не повинна бути більшою, ніж необхідна.

  • Орендарі, які не в змозі платити в повному обсязі, повинні насамперед домовитися зі своїм орендодавцем, сподіваючись, що орендодавці розділять тягар там, де вони можуть це зробити. При цьому слід врахувати, що з орендодавця очікуються наступні дії.

Переговори в таких випадках заохочуються і, як випливає з публікації, – у більшості випадків сторони досягають домовленостей. У тих випадках, де вирішити спір у договірному порядку не вдається, сторони передають його рішення медіатору (посереднику), а у крайньому випадку – до арбітражу.

Поряд з цим, рекомендується одразу в договорах фіксувати певні критерії, які допоможуть сторонам/медіаторам або арбітражу надалі дійти справедливих рішень та правильно оцінити ситуацію.

Які помилки найчастіше припускається кожна зі сторін під час підписання договорів оренди?

– Сторони недостатньо здобули уроки останніх років і не приділяють належної уваги їхньому договірному врегулюванню. Зокрема, в узгоджених комерційних умовах ми спостерігаємо порівняно стандартні підходи до умов оплати орендної плати, сплати авансових та гарантійних платежів, застосування відповідальності (штрафні та оперативно-господарські санкції).

У ситуації з чинними обмеженнями для відвідувачів у складнішому становищі виявилися орендарі, адже їм необхідно переконати орендодавців у застосуванні інших комерційних умов. У разі, якщо договір не надає орендареві визначеності у цьому питанні, останньому знадобиться чимало зусиль, щоб переконати орендодавця застосувати відповідні послаблення.

Як найчастіше закінчуються подібні конфлікти?

– Як уже згадувалося, судова практика у таких випадках не дає достатньо підстав розраховувати, що без договірного врегулювання суд вирішить суперечку на користь орендаря. У той же час, ми не бачимо беззастережних підстав для орендодавців вживати крайніх заходів і, наприклад, обмежувати доступ до орендованих приміщень, припиняти передачу комунальних послуг тощо. Принаймні орендарі можуть посилатися на дію форс-мажорних обставин для звільнення від відповідальності в установленому порядку.

Ваші рекомендації, щоб уникнути конфлікту.

– Ситуація з динамікою поширення Covid-19, його видозміни, не дає підстав усувати пильність та розраховувати на ослаблення вимог. Так, уже з 6 грудня очікується посилення вимог для низки розважальних закладів та закладів громадського харчування (ресторани, кафе, кінотеатри), зокрема незалежно від переходу до «жовтої зони», для цих закладів продовжать діяти існуючі обмеження щодо доступу відвідувачів.

Тому, враховуючи дані обставини та все вищезгадане, ми рекомендуємо комплексно підходити до цього питання:

  • Для вирішення вже існуючих конфліктів – провести аналіз ризиків існуючих договорів (умов застосування відповідальності, форс-мажору) та провести переговори щодо можливого зменшення/реструктуризації оплати платежів до стабілізації ситуації;

  • Для нових договорів – перейти до якісно нових переговорів, за яких забезпечити договірну визначеність подібних ситуацій. У тому числі слід визначити критерії, важливі для генерування доходу орендаря (кількості відвідувачів, наповненість ТРЦ, інші порогові показники) та розподілити загальні зобов’язання/розуміння сторін щодо важливості їх досягнення. Не забуваймо, що орендодавці несуть не менше зобов’язань перед кредиторами, персоналом, підрядниками, а також значні інвестиційні ризики. Тому підхід має бути розумним та збалансованим;

  • Приділити більшу увагу положенням щодо форс-мажору, зокрема, щодо звільнення від відповідальності (не застосування штрафних чи операційних санкцій), можливості вийти з договірних відносин після закінчення погодженого періоду.

Інтерв’ю підготувала Марія Рябініна спеціально для UCSC