Максим Гаврюшин о рынке торговой недвижимости и новых проектах

Эксклюзивное интервью с операционным директором Budhouse Group Максимом Гаврюшиным

Насколько 2021 год был хорош или плох для украинских ТРЦ?

— Считаю его хорошим: наконец открылись долгожданные проекты-долгострои, например, Nikosky в Харькове и Respublika Park в столице, произошла реновация нескольких проектов. Удар пандемии торговые центры в целом выдержали, в этом году существенного снижения ставок и повышения вакантности не было. Конечно, были потери от локдаунов, но, в целом, рынок развивается.

Согласно исследованию, проведенному UCSC среди более чем 200 ритейлеров-арендаторов ТЦ, количество их магазинов возросло за время пандемии на 13%. Нельзя сказать, что магазины не закрывались, но на каждый закрытый пришлось 3,3 открытых. Причем, крупные сети развивались активнее мелких. Например, в 2021 году в сетях с количеством точек до 10 на каждую закрытую локацию пришлось 2,1, для сетей с более чем 100 точек — вместо одного закрытого магазина открылось четыре. То есть, нет проблемы для ритейла в целом, есть сложный период для отдельных компаний.

Насколько пандемия повлияла на форматы ТРЦ?

— Сейчас реализованы форматы, концепция которых разрабатывалась десятилетие назад. Изменения мы увидим в новых, которые проектируются сейчас, например, наш одесский Yessa или запорожский ТРЦ Khortitsa Mall. Мы будем продолжать традицию делать тематические центры, и при этом по максимуму вносить в концепции то новое, что сейчас востребовано.

Как изменилась концепция одесского центра?

— Мы сохранили название Yessa, но изменили площадь, он стал практически вдвое меньше, с 60 тыс. до 30 тыс.кв.м.

Мы пошли в сторону удобного convenience центра, который будет направлен, прежде всего, на удовлетворение потребностей жителей именно этого района. Якоря сохранились: супермаркет, спортивный магазин, кинотеатр, большой детский центр, бытовая техника, рестораны и McDonald’s. Сократили долю fashion, увеличили долю развлечений и услуг, товаров повседневного спроса.

Как изменились услуги?

— Хотим больше увидеть детских обучающих кружков, что-то образовательное. И еще будут медицинские кабинеты.

Подобный запрос назрел, но сложность в системном операторе, который предложит гарантированное качество таких услуг. Вы его уже нашли?

— Часть подобных функций мы возлагаем на нашего оператора детских развлечений, он планирует заниматься организацией различных кружков.

Кроме того, среди наших арендаторов есть те, которые планируют развивать концепты обучения в игровой форме. Например, в Nikolsky у нас есть оператор Rozum, в Харькове они открыли магазин, но планируют расширить его до образовательного центра.

Сейчас мы формируем пул арендаторов, готовых предоставлять подобные услуги.

Это часть концепции: торговый центр должен стать общественным центром района. Для этой же цели рядом с YESSA мы хотим обустроить парк, с фонтанами и ландшафтным дизайном. Одесса жаркий город, надо добавить прохлады, чтобы было приятно находиться рядом.

То есть ради парка вы уменьшили площадь торгового центра?

— Да, уменьшили площадь торгового центра и немного ужали парковку, чтобы людям было где отдыхать, чтобы YESSA c парком стали полноценным центром поселка Котовский.

И все-таки, почему вы решились вдвое ужать проект?

— Много чего изменилось с 2012 года, когда мы стартовали с проектом, появились другие торговые центры, усилились наши конкуренты. Мы осознаем сложившуюся насыщенность и хотим предложить особый формат, найти свою нишу. Нет смысла вступать в жесткую конкурентную борьбу.

Максим Гаврюшин о рынке торговой недвижимости и новых проектах
ТРЦ YESSA

На каком этапе строительство, каковы инвестиции и когда планируете открыть?

— Сейчас частично выполнен конструктив первого этажа и на 30% выполнено перекрытие второго этажа. Инвестировано будет около $30 млн. Открытие готовим в первом квартале 2023 года.

А что относительно ТРЦ Khortitsa Mall (рабочее название ТРЦ Fabrika-2)?

— Полностью поменяли концепцию, но не объем и якорей. Площадь ТРЦ Khortitsa Mall 91 тыс. кв. м, из них 69 тыс. кв. м — арендная. Будут девятизальный кинотеатр Multiplex, детский развлекательный центр Smile Park, около 250 магазинов, фудкорт. Появится публичное пространство для мероприятий.

У нас есть новый проект, за конструктив и инженерную часть отвечает Altis, архитектор по фасадам Андрей Пашенько. Генеральный подрядчик польская компания Unibep, сейчас идет уже испытание свай на площадке.

Общий объем инвестиций оценивается в EUR110 млн. Проект планируем реализовать с привлечением заемных средств. Уже получили подтверждение кредитного комитета банка BGK (тот же банк, что финансировал ТРЦ Nikolsky).

О какой сумме кредита идет речь?

— Когда появится в пресс-релизе банка, тогда и мы озвучим. Ориентировочно, в январе.

В чем плюсы подобного проектного сотрудничества с BGK?

— Мы плотно работаем с этим банком, они знают нас, мы знаем их, поэтому достаточно быстро происходит согласование сложных вопросов, тем более, что механизм уже отработан на харьковском проекте. С экономической точки зрения проценты ниже, которые предлагают банки в Украине. Плюс — это значительный размер кредита, который может себе позволить польский экспортный банк, и который пока не могут позволить себе украинские банки. Уверены, что благодаря этому кредиту мы откроем ТРЦ уже весной 2024 года.

В Запорожье у вас есть объект, работающий уже 10 лет, гостиница Khortitsa Palace. Она начинала свою работу под брендом Four Points by Sheraton. В 2016-м вы приняли решение управлять сами под локальным брендом. Успешно ли было то решение?

— Несмотря на карантинные ограничения, существующие во всем мире и существенно ударившие по туризму, август и сентябрь этого года стали самыми успешными за все 10 лет работы. А в целом, за весь период работы отеля, нашими гостями стали более 200 тысяч человек: 75% постояльцев — это украинцы, а остальные — граждане других стран. Некоторые гости останавливались в Khortitsa Palace более 30 раз. Khortitsa Palace — единственная гостиница мирового уровня в Запорожье, сейчас у нас в городе конкурентов нет. Все VIP-гости: президенты, политики, спортсмены, артисты, бизнесмены останавливаются у нас.

На сегодня заполняемость отеля составляет 50-60%.

Максим Гаврюшин о рынке торговой недвижимости и новых проектах
Khortitsa Palace

Вы получали лицензию для казино?

— Нет. Это будет интересно только в случае полноценного предложения. Получали только предложения от желающих открыть у нас зал игровых автоматов, но это не наш формат.

Планируете ли что-то менять в гостинице?

— Пока обходимся мелкими изменениями. Возможно, если появится арендатор казино, придется что-то достраивать.

Вернемся к ТРЦ. Насколько вы довольны результатами отрытого в этом году Nikolsky?

— Результаты превосходят наши ожидания. По оценкам арендаторов, он входит в тройку лидеров по эффективности — River Mall, Ocean Plaza, Nikolsky. У разных арендаторов эта тройка по-разному расставляется, но, например, LC Waikiki в Nikolsky по объемам продаж на первом месте, Zara занимает вторую-третью позицию, в зависимости от месяца.

А среди ваших проектов каков рейтинг эффективности?

— По оборотам на первом месте ТРЦ Nikolsky (Харьков), затем ТРЦ Forum (Львов), ТРЦ Fabrika (Херсон), ТРЦ Lubava (Черкассы). Но и размеры этих центров разные, и города. Сравнивать не совсем корректно.

ТРЦ Forum (Львов) тоже создавался за кредитные средства (EUR46,1 млн от ЕБРР). Как он выплачивается?

— Погашение на завершающей стадии. Идем с опережением графика. Погашение кредита идет с cashflow ТРЦ Forum (Львов), который заполнен, свободных мест нет, ставки не снижаются.

Расскажите об экологических решениях, которые вы внедряете на ваших проектах.

— На крыше ТРЦ Fabrika (Херсон) у нас установлена солнечная электростанция на 1,5 МВт. Мы полностью отказались от использования газа. Для обогрева и кондиционирования используем тепловые насосы, которые работают на электричестве.

ТРЦ Forum (Львов) когда-то планировали сертифицировать по BREEAM. Есть ли планы по сертификации остальных?

— ТРЦ Forum сертифицирован уже давно. Сертификацией других объектов мы не занимались, потому, что нам это не нужно сейчас. В нашей стране на зеленую сертификацию не обращают внимания. В Европе это дает плюс к оценке, но у нас она не дает никакого бонуса. Возможно, в будущем, если понадобиться, мы это сделаем. Технически наши проекты готовы к такой сертификации.

Мы не отказываемся от «зеленых» практик, во всех строящихся проектах запроектированы тепловые насосы, идут расчеты по солнечным батареям, там, где их можно установить.

Такие решения дают возможность экономии до 30% на электроэнергии по сравнению с обычными системами чиллер-фанкойл или газовыми климат-системами.

Когда вы планируете начать реализацию HARTZ в столице?

— Мы начнем его реализовывать, когда закончим хотя бы один из проектов, например, Одессу.

Полностью переосмысляем проект, обновляем проектное решение. И это займет много времени, возможно, кардинально изменится и концепция, и фасады, и внутренняя планировка.

Рассчитываем, что весной 2023 года, когда закончим Одессу, у нас будет и время, и финансовые возможности для старта столичного проекта. Тогда, надеюсь, созреет и рынок. И столица получит настоящую «вишенку на торте», современный большой торговый центр в центре города.

Источник