Максим Гаврюшин про ринок торгівельної нерухомості та нові проєкти

Ексклюзивне інтерв'ю з операційним директором Budhouse Group Максимом Гаврюшиним

Наскільки 2021 був хорошим чи поганим для українських ТРЦ?

— Вважаю його хорошим: нарешті відкрилися довгоочікувані проєкти-довгобуди, наприклад, Nikosky у Харкові та Respublika Park у столиці, відбулася реновація кількох проєктів. Удар пандемії торгівельні центри загалом витримали, цього року суттєвого зниження ставок та підвищення вакантності не було. Звичайно, були втрати від локдаунів, але загалом ринок розвивається.

Згідно з дослідженням, проведеним UCSC серед більш ніж 200 ритейлерів-орендарів ТЦ, кількість їх магазинів зросла за час пандемії на 13%. Не можна сказати, що магазини не закривалися, але на кожний закритий прийшлося 3,3 відкриті. Причому великі мережі розвивалися активніше дрібних. Наприклад, у 2021 році в мережах з кількістю точок до 10 на кожну закриту локацію прийшлося 2,1 відкриті, для мереж з більш ніж 100 точок — замість одного закритого магазину відкрилося чотири. Тобто немає проблеми для ритейлу в цілому, є складний період для окремих компаній.

Наскільки пандемія вплинула на формати ТРЦ?

— Наразі реалізовані формати, концепція яких розроблялася десятиліття тому. Зміни ми побачимо у нових, що проєктуються зараз, наприклад, наш одеський Yessa чи запорізький ТРЦ Khortitsa Mall. Ми будемо продовжувати традицію робити тематичні центри, і при цьому максимально вносити в концепції те нове, що наразі затребуване.

Як змінилася концепція одеського центру?

— Ми зберегли назву Yessa, але змінили площу, вона стала практично вдвічі меншою, з 60 тис. до 30 тис. кв. м.

Ми пішли у бік зручного convenience центру, який буде спрямований насамперед на задоволення потреб мешканців саме цього району. Якоря збереглися: супермаркет, спортивний магазин, кінотеатр, великий дитячий центр, побутова техніка, ресторани та McDonald's. Скоротили частку fashion, збільшили частку розваг та послуг, товарів повсякденного попиту.

Як змінились послуги?

— Хочемо побачити більше дитячих навчальних гуртків, щось освітнє. І ще будуть медичні кабінети.

Подібний запит назрів, але складність у системному операторі, який запропонує гарантовану якість таких послуг. Ви його знайшли?

— Частину таких функцій ми покладаємо на нашого оператора дитячих розваг, він планує займатися організацією різних гуртків.

Крім того, серед наших орендарів є ті, котрі планують розвивати концепти навчання в ігровій формі. Наприклад, у Nikolsky ми маємо оператор Rozum, у Харкові вони відкрили магазин, але планують розширити його до освітнього центру.

Зараз ми формуємо пул орендарів, які готові надавати подібні послуги.

Це частина концепції: торгівельний центр має стати громадським центром району. Для цієї ж мети поруч із YESSA ми хочемо облаштувати парк, з фонтанами та ландшафтним дизайном. Одеса спекотне місто, треба додати прохолоди, щоб було приємно знаходитися поруч.

Тобто заради парку ви зменшили площу торгівельного центру?

— Так, зменшили площу торгівельного центру та трохи стиснули парковку, щоб людям було де відпочивати, щоб YESSA з парком стали повноцінним центром селища Котовського.

І все-таки, чому ви наважилися вдвічі втиснути проєкт?

— Багато чого змінилося з 2012 року, коли ми стартували із проєктом, з'явилися інші торгівельні центри, посилилися наші конкуренти. Ми усвідомлюємо насиченість і хочемо запропонувати особливий формат, знайти свою нішу. Немає сенсу вступати у жорстку конкурентну боротьбу.

ТРЦ YESSA

На якому етапі будівництво, які інвестиції та коли плануєте відкрити?

— Наразі частково виконано конструктив першого поверху та на 30% виконано перекриття другого поверху. Інвестовано буде близько $30 млн. Відкриття готуємо у першому кварталі 2023 року.

А що до ТРЦ Khortitsa Mall (робоча назва ТРЦ Fabrika-2)?

— Цілком змінили концепцію, але не об'єм і якорів. Площа ТРЦ Khortitsa Mall 91 тис. кв. м, із них 69 тис. кв. м - орендна. Будуть дев'ятизальний кінотеатр Multiplex, дитячий розважальний центр Smile Park, близько 250 магазинів, фудкорт. З'явиться громадський простір для заходів.

У нас є новий проект, за конструктив та інженерну частину відповідає Altis, архітектор фасадів Андрій Пашенько. Генеральний підрядник польська компанія Unibep, зараз уже йде випробування паль на майданчику.

Загальний обсяг інвестицій оцінюється в EUR110 млн. Проєкт плануємо реалізувати із залученням позикових коштів. Вже отримали підтвердження кредитного комітету банку BGK (той самий банк, що фінансував ТРЦ Nikolsky).

Про яку суму кредиту йдеться?

— Коли з'явиться у прес-релізі банку, тоді й ми озвучимо. Орієнтовно, у січні.

У чому плюси такого проєктного співробітництва з BGK?

— Ми тісно працюємо із цим банком, вони знають нас, ми знаємо їх, тому досить швидко відбувається узгодження складних питань, тим більше, що механізм уже відпрацьовано на харківському проєкті. З економічного погляду відсотки нижчі, які пропонують банки в Україні. Плюс — це значний розмір кредиту, який може дозволити собі польський експортний банк, і який поки що не можуть дозволити собі українські банки. Упевнені, що завдяки цьому кредиту ми відкриємо ТРЦ вже навесні 2024 року.

У Запоріжжі у вас є об'єкт, що працює вже 10 років, готель Khortitsa Palace. Вона розпочинала свою роботу під брендом Four Points by Sheraton. 2016-го ви вирішили керувати самі під локальним брендом. Чи було успішним те рішення?

— Незважаючи на карантинні обмеження, що існують у всьому світі і суттєво вдарили по туризму, серпень і вересень цього року стали найуспішнішими за всі 10 років роботи. А загалом за весь період роботи готелю нашими гостями стали понад 200 тисяч людей: 75% постояльців — це українці, а решта — громадяни інших країн. Деякі гості зупинялися у Khortitsa Palace понад 30 разів. Khortitsa Palace – єдиний готель світового рівня у Запоріжжі, зараз у нас в місті конкурентів немає. Усі VIP-гості: президенти, політики, спортсмени, артисти, бізнесмени зупиняються у нас.

На сьогоднішній день заповнюваність готелю становить 50-60%.

Khortitsa Palace

Ви отримували ліцензію на казино?

— Ні. Це буде цікаво лише у разі повноцінної пропозиції. Отримували лише пропозиції від охочих відкрити у нас зал гральних автоматів, але це не наш формат.

Чи плануєте щось змінювати у готелі?

— Поки що обходимося дрібними змінами. Можливо, якщо з'явиться орендар казино, то доведеться щось добудовувати.

Повернемося до ТРЦ. Наскільки ви задоволені результатами відкритого цього року Nikolsky?

— Результати перевершують наші очікування. За оцінками орендарів, він входить у трійку лідерів ефективності — River Mall, Ocean Plaza, Nikolsky. У різних орендарів ця трійка по-різному розставляється, але, наприклад, LC Waikiki в Nikolsky за обсягами продажів на першому місці, Zara займає другу-третю позицію, залежно від місяця.

А серед ваших проєктів, який рейтинг ефективності?

— За оборотами на першому місці ТРЦ Nikolsky (Харків), потім ТРЦ Forum (Львів), ТРЦ Fabrika (Херсон), ТРЦ Lubava (Черкаси). Але й розміри цих центрів є різними, і міста. Порівнювати не зовсім коректно.

ТРЦ Forum (Львів) також будувався за кредитні кошти (EUR46,1 млн від ЄБРР). Як він виплачується?

— Погашення на завершальній стадії. Ідемо з випередженням графіка. Погашення кредиту йде з cashflow ТРЦ Forum (Львів), який заповнений, вільних місць немає, ставки не знижуються.

Розкажіть про екологічні рішення, які ви впроваджуєте у ваших проєктах.

— На даху ТРЦ Fabrika (Херсон) у нас встановлена сонячна електростанція на 1,5 МВт. Ми повністю відмовилися від використання газу. Для обігріву та кондиціювання використовуємо теплові насоси, які працюють на електриці.

ТРЦ Forum (Львів) колись планували сертифікувати за BREEAM. Чи є плани щодо сертифікації інших?

— ТРЦ Forum сертифікований вже давно. Сертифікацією інших об'єктів ми не займалися, бо нам це зараз не потрібно. У нашій країні на зелену сертифікацію не звертають уваги. У Європі це дає плюс до оцінки, але в нас вона не дає жодного бонусу. Можливо, у майбутньому, якщо знадобиться, ми це зробимо. Технічно наші проєкти готові до такої сертифікації.

Ми не відмовляємося від «зелених» практик, у всіх проєктах, що будуються, запроєктовані теплові насоси та йдуть розрахунки по сонячних батареях, там, де їх можна встановити.

Такі рішення дають можливість економії до 30% на електроенергії, порівняно із звичайними системами чиллер-фанкойл або газовими клімат-системами.

Коли ви плануєте розпочати реалізацію HARTZ у столиці?

— Ми почнемо його реалізовувати, коли закінчимо хоча б один із проектів, наприклад, Одесу.

Повністю переосмислюємо проєкт, оновлюємо проєктне рішення. І це займе багато часу, можливо, кардинально зміниться і концепція, і фасади, і внутрішнє планування.

Розраховуємо, що навесні 2023 року, коли закінчимо Одесу, ми матимемо і час, і фінансові можливості для старту столичного проєкту. Тоді, сподіваюся, дозріє і ринок. І столиця отримає справжню «вишню на торті», сучасний великий торгівельний центр у центрі міста.

Джерело