Торговельна нерухомість України у 2025 році: рік адаптації, а не ілюзій

Одна з ключових характеристик року — зсув фокусу девелопменту в бік компактних і керованих форматів. Ринок більше не готовий масово інвестувати у складні, капіталомісткі торгово-розважальні центри без підтвердженого попиту та зрозумілої логіки подальшої експлуатації.

Найбільшу життєздатність у 2025 році демонструють:

• невеликі та середні торгові центри;
• районні формати;
• retail park, адаптовані під локальне споживання.

Це не стільки нові тренди, скільки наслідок зміни інвестиційної логіки. Такі об’єкти простіші з точки зору управління, швидше виходять на операційну стабільність і дозволяють гнучко працювати з tenant-mix у разі трансформації попиту. Для інвестора це означає нижчі ризики, для орендаря — більш прогнозовану економіку.

Водночас українська модель retail park у більшості випадків суттєво відрізняється від західних аналогів. Йдеться не про великі автомобільно-орієнтовані торгові кластери, а про компактні об’єкти щоденного попиту, інтегровані в житлове середовище або приміські зони.

У 2025 році остаточно закріпилася зміна поведінки споживача. Кількість спеціальних поїздок до торгових центрів скорочується, натомість зростає роль об’єктів, розташованих поруч із житлом або на щоденних маршрутах.

Це призвело до переосмислення самого поняття трафіку. Кількість відвідувань перестала бути самодостатнім показником ефективності. Набагато важливішими стали:

• регулярність відвідування;
• прогнозованість потоків;
• якість та релевантність аудиторії.

Фактично торговельна нерухомість дедалі більше орієнтується не на випадкового відвідувача, а на постійного користувача інфраструктури.

Динаміка орендних ставок у 2025 році чітко продемонструвала: ринок не повертається до докризисних рівнів і не демонструє різкого зростання. Натомість сформувався відносно стабільний ціновий коридор, у межах якого більшість торгових центрів працює вже кілька років поспіль.

Це свідчить не про слабкість ринку, а про його структурну трансформацію. Девелопери дедалі рідше намагаються максимізувати дохід за рахунок ставки. Натомість фокус змістився на:

• стабільну заповнюваність;
• фінансову стійкість орендарів;
• обороти та довгостроковий NOI.

У сильних локаціях ставки залишаються вищими, проте вони вже не є універсальним орієнтиром для ринку загалом. У другорядних зонах дедалі частіше застосовуються гнучкі умови оренди, включно з прив’язкою до результатів роботи орендарів.

Зміни у структурі орендарів у 2025 році проявилися не лише у зростанні сегментів повсякденного споживання, а й у скороченні присутності окремих операторів.

Водночас важливо розрізняти причини таких рішень. Частина виходів була зумовлена зовнішніми факторами, що не пов’язані безпосередньо з економікою торговельної нерухомості або споживчим попитом. Такі випадки не є індикатором стану ринку і не відображають його операційної ефективності.

Інша частина скорочень стала результатом внутрішньої ринкової адаптації. Бізнес-моделі, орієнтовані на імпульсний або середньочастотний попит, виявилися менш стійкими в умовах скорочення часу перебування в торгових центрах та зростання ролі прагматичного споживання. Саме ці оператори найчастіше переглядали або згортали свою присутність.

Водночас найбільш стабільними у 2025 році залишаються сегменти, орієнтовані на щоденне споживання:

• продуктовий ритейл;
• drogerie та аптечні мережі;
• сервіси;
• демократичний fashion;
• HoReCa з швидким оборотом.

Для власників торговельної нерухомості це означає перехід до партнерської моделі, де фінансовий результат об’єкта безпосередньо залежить від стабільності та оборотів орендарів.

Окремим фактором стійкості торговельної нерухомості у 2025 році стала енергоінфраструктура об’єктів. Після кількох років енергетичних ризиків питання автономності перестало бути суто технічним і перейшло у площину економіки.

Об’єкти, здатні забезпечити безперервну роботу — за рахунок резервних джерел живлення, власної генерації або альтернативних каналів постачання електроенергії, — виявилися більш стійкими з точки зору оборотів орендарів і операційних витрат.

Для ритейлу це означає передбачуваність роботи, для девелопера — зниження ризиків втрати трафіку та додаткову аргументацію в переговорах з ключовими орендарями. У 2025 році енергостійкість стала не конкурентною перевагою, а базовою умовою довгострокової стабільності об’єкта.

У 2025 році фактор безпеки остаточно перестав бути виключно експлуатаційним питанням. Він став частиною проєктної логіки та фінансової моделі торговельної нерухомості.

Інженерні рішення, укриття, автономні системи життєзабезпечення дедалі частіше закладаються ще на етапі концепції. Це збільшує капітальні витрати, але водночас підвищує довіру орендарів і відвідувачів, а отже — стабільність об’єкта в довгостроковій перспективі.

Ринок входить у наступний період без завищених очікувань, але з чітким розумінням власних обмежень і можливостей. Найбільш життєздатними залишаються проєкти, які:

• інтегровані в повсякденні сценарії життя;
• мають гнучку концепцію;
• працюють зі стабільним, а не випадковим трафіком.

Читайте також: Індекс самопочуття ритейлу (RWBI) сягнув найвищого рівня з початку повномасштабної війни: ключові показники

2025 рік показав: торговельна нерухомість в Україні остаточно перестала бути історією про квадратні метри. Це історія про управління попитом, ризиками та економікою орендаря. Саме ця логіка, ймовірно, визначатиме розвиток ринку в найближчі роки.