Будують “для краси”: які помилки роблять українські девелопери під час будівництва ТРЦ

Як зазначає Лотоцький, часто девелопери ухвалюють рішення про будівництво торговельного центру без жодної аналітики, досліджень і навіть чіткої концепції.

Типовою є ситуація, коли девелопер з великим досвідом у житловій нерухомості вирішує вийти на ринок ТЦ, залучає архітектора без досвіду проєктування ТЦ (іноді відомого, іноді просто "перевіреного"), отримує дозвільну документацію і починає будівництво. А вже після відкриття дивується: з якої причини не йдуть орендарі та чому вільні площі нікому не потрібні. А все тому, що інтуїція в ритейлі - поганий порадник і працює вкрай рідко, - каже він.

У таких проєктах майже завжди відсутня логіка, оскільки немає аналізу трафіку, площі якірних орендарів непропорційні, фасади нефункціональні.

Проєкт зроблено "для краси", а не зручності покупця, а планування хаотичне, без урахування комунікацій, потреб ритейлерів і потоків, говорить Лотоцький. Також будівельники не враховують ні норми висот галерей та атріумів, ні площі якірних орендарів та їхні вимоги до приміщень, ні оптимальний набір торгових операторів та їхнє розташування в ТРЦ. 

Слід розуміти, що ринок житлової нерухомості та ритейлу — це різні світи. У ЖК є попит "на квадратні метри". А в ТЦ попит створює не покупець напряму, а орендар, тобто бізнес, який готовий інвестувати в локацію, бо розуміє, що туди прийде клієнт. Тож девелопер має створити продукт не для себе і не "для краси", а під конкретну поведінку, потреби та логіку руху споживача, - додає експерт.

Наш підхід починається з простого принципу: не ускладнювати, але й не спрощувати. Але в будь-якому випадку, ми завжди починаємо з аналітики. В тому числі з таких досліджень:

Лотоцький зазначає, що завжди необхідно розпочинати з аналітики, зокрема з дослідження зони охоплення: 

• Вивчення трафіку та конкурентного середовища: де, коли і скільки людей реально проходить в зоні охоплення ТЦ, які об'єкти поруч і як вони працюють.
• Фінансове моделювання: скільки цей об'єкт реально заробить? За яких сценаріїв? Як оптимізувати капітальні інвестиції без втрати якості?
• Архітектурна адаптація: міняємо входи, розставляємо якорів, будуємо ефективну логістику для орендарів і клієнтів.
• Ідея ТЦ: яка наша точка диференціації та конкурентна перевага?

Розповім один реальний кейс. Девелопер звернувся до нас вже з готовим проєктом ТЦ, який зробило архітектурне бюро. Проєкт був красивий, але абсолютно нефункціональний. Ми провели аудит і чесно сказали: або змінюємо все зараз, або ми не зможемо забезпечити його комерційний успіх. Було непросто: будівництво вже почалося, тож частину довелось переробляти. Проте результат був того вартий і насправді перевершив навіть наші очікування. Сьогодні цей ТЦ — один з найбажаніших, а орендарі стоять у черзі, - роззповідає експерт.

При визначенні формату та концепції майбутнього ТРЦ, важливо зважати на тенденції та уподобання споживачів, що переважають в тому чи іншому регіоні. Загальний тренд для України в останні роки — будівництво районних торговельний центрів і ритейл-парків. Такі об'єкти вирізняються низкою переваг:

• зручна 15-хвилинна доступність пішки або автівкою, що економить час;
• наявність усіх основних товарних категорій;
• порівняно невеликі інвестиції;
• коротші терміни реалізації;
• Водночас через обмежену площу такі формати рідко дозволяють інтегрувати повноцінну розважальну зону або масштабний тенант-мікс. Це обмежує кількість брендів, які можна залучити.

Ритейл парки лише починають формуватися в Україні, проте вже давно стали нормою у Європі. Їхня популярність очевидна, адже значна частина населення проживає в передмістях, де є потреба у доступному шопінгу без необхідності їхати до центру міста.

Районні ТЦ, як окремі будівлі або комерційні стилобати у складі ЖК, виконують схожі функції. Вони інтегровані у повсякденне життя мешканців і забезпечують доступ до товарів та сервісів без необхідності використовувати транспорт. З погляду девелопера, такі об'єкти створюють додаткову цінність для проєкту: наявність ТЦ безпосередньо підвищує привабливість житла та його ринкову вартість, - каже Лотоцький.

Залишаються популярними і великі регіональні ТРЦ, які пропонують клієнтам більш ширший вибір брендів та розваг — дитячі центри, ресторани, кінотеатри тощо. Такі об'єкти виступають не лише місцем покупок, а більше місцем проведення дозвілля, що дає можливість залучати ширші аудиторії відвідувачів. Водночас періодичність відвідування регіональних ТРЦ значно нижча, ніж в районних об'єктів.

Із конкретних прикладів успішно реалізованих масштабних ТРЦ, побудованих в Україні в останні роки, експерт виділив ТРЦ Respublika, River Mall та Retroville у Києві, ТРЦ Forum Lviv та Victoria Gardens у Львові, а також ТРЦ Nikolsky в Харкові.

В цих об'єктах все зроблено зразково: від концепції, ідеї, планування, сучасних дизайнів та інженерії до реалізації, пулу орендарів та управлінських команд, - зауважив Лотоцький.

Вважаю, що ринок комерційної нерухомості в Україні ще має величезний потенціал. Але його реалізують лише ті, хто будує не "на око", а системно. Щоб не побудувати черговий "багатоквартирний ТЦ" і довгий час залишитися актуальним для споживача, я б радив дотримуватися п’яти основних правил:

• Не будувати без аналізу. Кожна ділянка — це гіпотеза, яку треба перевірити.
• Залучати профі. Архітектори, консультанти, брокери з досвідом саме в ритейлі.
• Не економити на початку. Помилки "на вході" коштують мільйонів "на виході".
• Мислити як орендар. Якщо б я був ритейлером, то чи відкрив би тут магазин?
• Думати потребами клієнта та орендаря. Чому покупець має прийти саме в цей ТЦ?

Читайте також: UCSC MRKTNG AWARDS: головне про першу в Україні маркетинг-премію для ТРЦ

Конкуренція зростає, тож виживуть лише найефективніші, професійні ТЦ, які здатні критично мислити.