“Бум” ритейл-парків у Європі: в чому секрет успіху і як відреагував український ринок

Польський ринок показує, що перевага ритейл парків ґрунтується на простій логіці: зручність, швидкість, близькість до дому та передбачуваність потоків. Після пандемії польські споживачі закріпили поведінку «швидкої покупки поруч», а архітектура парків без спільних галерей довела свою меншу вразливість до обмежень та ліквідність із точки зору операційного менеджменту.

З інвестиційного погляду формат характеризується стабільними грошовими потоками та чистішим ризик профілем: аналіз угод за 2023–2025 роки показує діапазон 7,0–7,5% prime yield із дуже вузьким спредом до 8,0% для більших активів — ознака збалансованого та передбачуваного ціноутворення. Особливо високо оцінюються схеми, де значну частку доходу забезпечують FMCG оператори, що додатково стабілізує інвестиційний профіль активу.

Польський «бум» також став частиною ширшого європейського тренду. Один з прикладів — запуск Redevco European Retail Parks Fund із €500 млн від CBRE Investment Management, оголошений у жовтні 2025 року. Новий фонд фокусується на парках, орієнтованих на продуктові, DIY та дискаунт якорі — саме той тип активів, який сьогодні демонструє найвищу стійкість та найкраще співвідношення прибутковості та ризику в європейському ритейлі.

Перші інвестиції були здійснені в Бельгії та Великій Британії, а сам запуск став знаком того, що великі інституційні інвестори повертаються в роздрібний сегмент саме через категорію essential retail, де ритейл парки стали основною точкою входу в сектор.

На цьому тлі Україна демонструє дуже промовисту паралель: 2025 рік став моментом повернення інвестиційної активності у торговельну нерухомість, попри війну та всі супутні ризики. За даними галузевих досліджень, у 2025 році в Україні введено понад 47 тис. м кв нових ритейл площ, серед яких — низка ритейл парків та компактних торговельних комплексів у регіонах, включно з першою чергою Retail Park Mukachevo та іншими об’єктами у Львівській, Закарпатській та Івано-Франківській областях.

На 2026 рік анонсовано ще сім нових ритейл парків — здебільшого у містах, що зростають або відіграють роль регіональних центрів тяжіння.

В міжнародній сервісній компанії Nhood ми працюємо в екосистемі холдингу, де присутні такі формати, як Leroy Merlin, Kiabi, Boulanger, Electro Depot, а отже історично добре відчуваємо ДНК ритейл парків — їхню привабливість як для орендодавців, так і для орендарів.

З одного боку, це максимально керований, передбачуваний актив із можливістю поступового дооснащення — від енергетичних рішень до мікрологістики. З іншого — це формат, у якому орендар отримує оптимізацію витрат, стабільний трафік і швидкість реалізації.

Читайте також: Зміна лідерів на початку року: ТОП-20 українських ТРЦ у соцмережах за підсумками зими 2025/2026

І в Польщі, і в Україні ми бачимо однаковий вектор: попит на ритейл парки зростає, сегмент стійко тримає позиції, а інвестори нарощують присутність саме в цьому класі нерухомості — як локальні, так і міжнародні.