Inzhur вдруге спробує купити ТРЦ у Dragon Capital: що може дати Sky Park проєкту Журжія?

ТРЦ Sky Park у центрі Вінниці відкрився у 2006-му. На 30 000 кв. м розташовані магазини, кінотеатр, ресторани та бізнес-центр. Площа оренди – 20 300 кв. м.

У червні 2018-го ТРЦ придбала Dragon Capital. Компанія оновила простір комплексу від вхідної групи до вбиралень, відкрила дитячу кімнату, а також "Сільпо" з новим концептуальним дизайном.

Вінницький Sky Park є ТРЦ окружного формату і за торговою площею займає 7,2% загальноринкової позиції, а за значенням для містян поділяє перше місце з іншим ТРЦ – Megamall, який має 41 000 кв. м торгових площ, коментує директорка консалтингової компанії UTG Євгенія Локтіонова.

Завдяки зручному розташуванню та значній популярності ТРЦ має високу відвідуваність, а рівень вакантності у ньому наближається до нуля, додає вона.

Відвідуваність комплексу перевищує довоєнний рівень, а орендарі фіксують позитивну динаміку товарообігу, – зазначає комерційна директорка Dragon Capital Property Management Наталія Кравець (вона надала коментар поза контекстом можливої угоди з Inzhur). – Торговельна галерея повністю заповнена, при цьому сформовано лист очікування потенційно зацікавлених орендарів, що підкреслює високий попит на площі в Sky Park.

Офісна частина комплексу також працює з мінімальною вакантністю, додає Кравець. Основними резидентами є коворкінги, фітнес-клуб, IT-компанії та консульство Польщі.

На початку серпня, оголошуючи про злиття пʼяти фондів в один Inzhur REIT, Андрій Журжій оголосив про "велику угоду" – плани придбати ТРЦ в одному з обласних центрів попередньою вартістю 36 млн доларів.

Гарний працюючий обʼєкт, який заробляє 5,3 млн – 5,5 млн доларів чистого операційного доходу, – сказав Журжій під час презентації, не називаючи ні локації, ні назви обʼєкту.

За роки війни пропозиція торговельної нерухомості в Вінниці майже не змінилася, повідомляє Локтіонова з UTG, тому додаткового розподілу трафіку між конкурентами не спостерігалося, а відвідуваність знаходиться на рівні 2019-го – початку 2020-го і орієнтовно відповідає середньому значенню по Україні для торговельних центрів окружного формату (це 522 особи на 1000 кв. м торгових площ).

На її думку, щоб оцінити ТРЦ Sky Park, можна застосувати дохідний підхід і помножити загальну вартість оренди на мультиплікатор 7-8. Однак неможливо достеменно стверджувати, що орендний дохід "Аскор компані" дорівнює обсягу орендних платежів.

Виторг "Аскор компані" за рік (з червня 2024 року по червень 2025-го) склав еквівалент 7,9 млн доларів, свідчать дані YouControl. Виходячи з цього, оцінити вартість ТРЦ SkyPark важко, оскільки достеменно невідомо, чи виторг компанії повністю збігається з обсягом орендних платежів.

У мирний час для такого типу обʼєктів діє мультиплікатор 8-10, але зараз це не може слугувати еталоном, – переконує експерт з оцінки майна, майнових прав та бізнесу, директор консалтингової компанії Pareto Олег Івченко. – В умовах війни оцінка обʼєкта має бути стратегічною, а не лише фінансовою.

Йдеться про оцінку різних сценарних ризиків та обережну інвестиційну логіку, уточнює він.

Через війну ТРЦ у західних областях України відновили та навіть покращили показники після спаду в пандемію, запевняє експерт з комерційної нерухомості Ігор Заболотський. Проте цей ТРЦ не новий, тож це додає експлуатаційних витрат.

Потенційна угода для Inzhur REIT може бути шансом зайти в сегмент дохідної нерухомості з високим потенціалом зростання після війни, але за умови правильно оцінених ризиків, вважає Івченко з Pareto.

На його думку, для івестора така угода має сенс у двох випадках. По-перше, при значному дисконті. По-друге, якщо є чіткий план активного управління: перепозиціювання ТРЦ, зміна пулу орендарів, оптимізація операційної моделі.

Читайте також: “У мене немає таких грошей”: власник Inzhur про купівлю Ocean Plaza, залучення інвесторів та перспективи ТРЦ

Серед ризиків – відсутність стабільного ринку вторинного продажу, а також концентрація активів у регіоні, який не є економічним центром країни, перераховує Івченко. Крім того, можливі труднощі з управлінням: у разі втрати ключових орендарів Inzhur REIT матиме обмежені можливості для швидкої реакції, додає він.