Підсумки ринку торговельної нерухомості Закарпаття у 2025 році

Ключовий тренд року — децентралізація торгівлі. Споживач дедалі рідше готовий їхати до центру міста за товарами щоденного попиту. Найкращі результати демонструють формати:

• мікрорайонні торгові центри;
• торгові галереї у складі житлових комплексів;
• retail park із швидким доступом та зручною парковкою.

Зростання щільної житлової забудови формує локальні зони стабільного попиту, де торгівля працює не за рахунок випадкового трафіку, а завдяки щоденній повторюваності споживання.

Попри активну децентралізацію торгівлі, сегмент розважальної інфраструктури в Закарпатті залишається недостатньо розвиненим. Насамперед йдеться про дитячі розважальні центри, кінотеатри та повноцінні фудкорти як елементи тривалого перебування.

У 2025 році з’явилися перші показові сигнали змін. Відкриття дитячого розважального центру "Країна Мрій" в Ужгороді продемонструвало наявність реального попиту на сімейний дозвілля. Паралельно інші оператори цього сегмента активно шукають відповідні площі та локації, однак стикаються з обмеженою пропозицією якісно спроєктованих об’єктів.

Проблема полягає не у відсутності попиту, а у дефіциті форматів, здатних його утримувати. Більшість районних об’єктів орієнтовані на швидке споживання — "зайшов, купив, вийшов" — і не формують сценаріїв тривалого перебування сімей з дітьми.

Водночас fashion-ритейл адаптується до нової географії значно швидше. Група LPP, зокрема бренд Sinsay, у 2025 році демонструє агресивну експансію, відкриваючись практично в кожному активному районі міста. Це підтверджує ключову зміну: мас-маркет йде не за статусною локацією, а за щоденним споживачем.

У середньостроковій перспективі саме поєднання базового ритейлу з розважальною складовою може стати наступним етапом еволюції спальних форматів і важливою конкурентною перевагою для нових проєктів.

2025 рік остаточно закріпив тренд, за якого комерція перестала бути «додатком» до житла. У нових житлових комплексах комерційні блоки дедалі частіше проєктуються як:

• повноцінні торгові центри районного масштабу;
• точки тяжіння для навколишньої забудови;
• фактор підвищення ліквідності всього проєкту.

Продуктовий супермаркет, drogerie, HoReCa, сервісні функції та спорт сьогодні — базовий стандарт. Для покупця квартири це означає комфорт, для інвестора — стабільність, для девелопера — конкурентну перевагу.

У 2025 році ринок продемонстрував важливий сигнал зрілості: не кожен масштабний проєкт є оптимальним саме зараз.

Рішення девелоперів ТРЦ Nestoria Plaza скоригувати фокус і переорієнтуватися на житлові проєкти стало відображенням логіки ринку, а не відмовою від розвитку регіону. В умовах:

• стійкого попиту на житло;
• обмеженої глибини споживчого ринку;
• високої капіталоємності регіональних ТРЦ,

Саме житлова нерухомість демонструє більш прогнозовану модель дохідності.

Найактивнішим форматом року став retail park. Водночас важливо коректно зафіксувати стадію розвитку цього сегмента в регіоні.

Фактично у 2025 році в Мукачеві було реалізовано один повноцінний retail park, який продемонстрував сильні показники з моменту відкриття та швидко підтвердив життєздатність формату в умовах регіонального ринку. Саме цей проєкт став тестом моделі — і тест виявився успішним.

Успіх першого об’єкта показав девелоперам кілька ключових речей: формат відповідає поточній поведінці споживача, має прогнозовану економіку та дозволяє швидко досягати стабілізації. Як наслідок, retail park був сприйнятий не як разове рішення, а як масштабована модель розвитку.

Саме тому на 2026 рік у Закарпатті заявлено одразу кілька нових retail park у різних містах і на ключових транспортних коридорах. Таким чином, 2025 рік можна вважати роком апробації формату, а 2026-й — роком його активного тиражування.

Причини зацікавленості девелоперів залишаються очевидними:

• нижча вартість будівництва;
• коротші строки реалізації;
• проста інженерія;
• скорочений інвестиційний цикл.

Retail park ідеально вписується в поточну модель споживання: «заїхати — купити — поїхати». Для девелопера це означає швидшу стабілізацію об’єкта, для ритейлера — нижчі CAPEX та OPEX, а для ринку загалом — кероване та прогнозоване зростання без надмірних ризиків.

Попри війну, ринок у 2025 році не зупинився. Було введено в експлуатацію та підготовлено до відкриття:

• ТЦ GrushevSky (Ужгород) — 4 000 м²;
• ТЦ Trade Mall (Ужгород) — 2 600 м²;
• 1-ша черга ТЦ Korona (Ужгород);
• Retail Park Mukachevo (перша черга) — 8 000 м²;
• два McDonald’s в Ужгороді та Мукачеві — важливий сигнал стабільності для міжнародних брендів.

На 2026 рік заявлено низку нових retail park та районних форматів в Ужгороді, Мукачеві, Берегові та вздовж ключових транспортних коридорів.

З початку повномасштабної війни ні в Ужгороді, ні в Мукачеві не стартувало будівництво жодного великого ТРЦ (40 000 м²+).
Великі регіональні ТРЦ залишаються питанням майбутнього та вимагатимуть або подальшого зростання населення, або змін макроекономічних умов.

Кінець 2025 року актуалізував ще один системний чинник — ризики для енергетичної інфраструктури. Для торговельної нерухомості це означає:

• зростання операційних витрат;
• тиск на маржинальність орендарів;
• зниження товарообігу в періоди відключень.

Енергостійкість об’єкта дедалі частіше стає елементом конкурентної переваги.