Як змінився ринок торговельної нерухомості України в I півріччі 2025 року (думки експертів)

Євгенія Локтіонова, директор компанії UTG відзначає позитивну динаміку: оборот роздрібної торгівлі України за січень-квітень 2025 року зростав як в національній валюті (+20,33%), так і в доларовому еквіваленті (+14,05%). Це свідчить про стійкість українського ринку та його здатність до відновлення.

За словами Діани Квітчук, керівниці департаменту маркетингу та досліджень CBRE Ukraine, станом на травень 2025 року, за даними Info Sapiens, індекс споживчих настроїв становив 79,3 п. п. (+6,7 п.п. з початку року), що свідчить про поступове їх відновлення, особливо в короткостроковій перспективі.

Хоча інфляція випереджала зростання номінальної заробітної плати, реальна заробітна плата продовжувала зростати, що сприяло підтримці стабільного споживчого попиту.

Олена Забужко, комерційна директорка Nhood Ukraine, розповідає, що всі тенденції цього періоду формуються під впливом економічних, споживчих та геополітичних факторів і демонструють складну, але динамічну картину. 

Експертка підкреслює ключові особливості періоду: зростання орендних ставок під впливом інфляції та девальвації гривні, стійкість ринку попри зниження купівельної спроможності, повернення міжнародних брендів та стимулюючий вплив внутрішньої міграції.

Попри зниження купівельної спроможності, ринок досяг довоєнних рівнів, - каже Забужко.

Попри воєнні ризики й масовані повітряні атаки Київ демонструє стабільність. 

У 1 півріччі 2025 року ринок торговельної нерухомості в Києві залишався стабільним, а ключові показники практично не змінилися з початку року. Активність ритейлерів розвивалася помірними темпами, зосереджуючись переважно на найефективніших торговельних центрах з високою відвідуваністю та стабільним товарообігом, - коментує Діана Квітчук.

Проте, попри помірну ситуацію в ритейлі, на ринок не вийшло жодного нового міжнародного fashion бренду. Зокрема, шведський ритейлер IKEA оголосив, що не планує повертатися в Україну в найближчій перспективі, через міркування безпеки та обережну позицію, яку все ще займають деякі світові гравці.

Ключовою тенденцією столичного ринку стала ревіталізація існуючих об'єктів. За словами Діани Квітчук, у 2025 році продовжується тенденція до ревіталізації існуючих торгових об'єктів, яка розпочалася у 2023-2024 роках. Девелопери зосереджуються на реновації ТЦ, адаптації їх до нових форматів орендарів та зміни моделей споживання.

Володимир Чекалов, генеральний директор Urban-X, розповідає про динамічний розвиток ринку торговельної нерухомості Закарпаття.

Ринок торговельної нерухомості Закарпаття, насамперед в Ужгороді та Мукачеві демонструє стабільне зростання на тлі активного припливу ВПО, підвищення купівельної спроможності населення та попиту на сучасні формати шопінгу, - каже він.

Експерт виділяє три основні тренди регіону:

• Девелоперський бум у житлових районах — активне будівництво найбільшої кількості комерційних площ у мікрорайонах Новий, Боздош;
• Децентралізацію споживання — основний попит зміщується з центру в спальні райони;
• Приплив інвестицій — до регіону заходять нові інвестори, які шукають прибуткові проєкти з мінімальними військовими ризиками. Зростає частка угод із залученням як локального, так і національного капіталу ще до введення об’єктів в експлуатацію.

За словами Євгенії Локтіонової, ажіотажний попит населення на системи життєзабезпечення задля протидії наслідкам війни (затоварювання консервів, ліків, засобів гігієни, військових товарів, сонячних панелей, зарядних станцій, генераторів, автономного інтернету, ліхтариків, буржуйок, акумуляторів) майже вичерпаний, тож споживачі поступово повертаються до магазинів одягу та взуття.

На ринку продовжує спостерігатися вплив наслідків пандемії (віддаленої роботи) та комендантської години — обмежена необхідність в повсякденному та нарядному одязі, - додає вона.

Також в UTG фіксують високий рівень ставлення українців до розваг і споживання накопичень як інструментів протидії стресу та негативним новинам (шопінг, розваги, ресторани).

Водночас Олена Забужко виділяє кілька ключових трендів у споживчій поведінці:

• Раціоналізація покупок. Споживачі стали обережнішими у витратах, орієнтуються на функціональні та базові товари. Зростає популярність власних торгових марок, акцій та програм лояльності.
• Омніканальність і цифровізація. Покупці очікують єдиного досвіду онлайн і офлайн: замовлення онлайн з забором в офлайн, мобільні додатки, самовивіз, швидка доставка.
• Зміна мотивації відвідування. Люди приходять не лише за покупками, а за досвідом, емоціями, сервісом. Зростає попит на фудкорти, зони відпочинку, дитячі простори, івенти.

За даними Володимира Чекалова, на Закарпатті також фіксується специфіка споживчої поведінки.

У першій половині 2025 року споживча поведінка закарпатців залишалася прагматичною та зосередженою на базових потребах. Витрати стали ще раціональнішими — покупці чітко планують покупки, шукають вигідні пропозиції, - розповідає експерт.

Крім того, спостерігається зростання популярності форматів "біля дому" через економію часу та транспорту. ВПО продовжують формувати попит на доступний fashion і дитячі товари, ТЦ відвідують цільово, без довгого перебування, з основним інтересом до продуктових, drogerie та fast food форматів.

Це призвело до змін у роботі торговельних центрів регіону: зростання інтересу до невеликих площ з високим трафіком, акцент у tenant mix на FMCG, аптечний та фуд-сегменти, очікування виходу брендів при відтермінуванні запусків через нестачу якісних площ.

UTG відзначає, що відвідуваність ТЦ продовжує відновлюватись — станом на липень 2025 року вона склала 393 особи на 1 000 кв. м GLA. Найбільш стійкими є центри районного формату з товарами повсякденного попиту — 670 осіб на 1 000 кв. м GLA, тоді як ТЦ окружного формату демонструють 522 особи, а регіональні — 315 осіб.

Діана Квітчук розповідає, що на столичному ринку, на тлі стабільного споживчого попиту, зберігалась позитивна динаміка відвідуваності торгових центрів, яка почала відновлюватися ще у 2024 році й на сьогодні перетворилась на стійкий тренд. Цьому сприяло і зниження операційних перерв у роботі ТЦ, пов’язаних із загрозами ракетних атак. Так, за даними USCS, станом на кінець червня 2025, у Києві потягом часу роботи торгових об’єктів зменшилась частка тривалості повітряних тривог, склавши 1,7% (- 1,3 п.п. з поч. року).

Позитивна динаміка відвідуваності призвела до скорочення вакантності до 12,9% на липень 2025 року. Найнижчий рівень вакантності спостерігається в районних форматах — 6,6%, — наводить дані Євгенія Локтіонова.

За словами Володимира Чекалова, продовжує демонструвати високу динаміку продуктовий ритейл. Особливо активними залишаються мережі формату "магазин біля дому" — VAM, "Амбар", "Близенько", Alma, а також великі національні оператори АТБ та "Сільпо".

У першому півріччі 2025 року у Києві найбільш активними залишалися продуктові ритейлери та сегмент техніки й електроніки, які демонстрували стабільні відкриття та інвестували в оновлення торгових просторі, —  коментує Діана Квітчук. 

Чекалов відзначає формування нового попиту у fashion-сегменті, але зауважує брак площ. Найактивніше розвиваються бренди Sinsay, Famo та Andi завдяки своїй гнучкості. Водночас низка потужних міжнародних операторів очікують відкриття великих, сучасних ТЦ.

Українські fashion бренди діяли обережніше, обмежуючись поодинокими новими проєктами у столиці, де останні також демонстрували більше зосередження саме на локаціях у регіонах, - каже Діана Квітчук.

Олена Забужко зазначає, що в ТРЦ з високим трафіком продовжують розвиватися fashion-бренди, попри загальне зниження попиту. Сучасний споживач орієнтується на функціональні та базові товари

Володимир Чекалов відзначає також активність дрогері та аптек в західному регіоні, зокрема мережі "Копійочка", "Щодня", "Подорожник", "Аптека оптових цін" та "9-1-1" залишаються активними гравцями на ринку, з фокусом на спальні райони. 

За його словами активний розвиток демонструють й HoReCa та сервіси. Окремо експерт виділяє фітнес-індустрію.

Сегмент демонструє потенціал зростання. Яскравий приклад — анонсоване відкриття Sport Life у Новому районі Ужгорода, поруч із майбутнім другим McDonald's, - розповідає Чекалов.

В CBRE також фіксують активність сегмента техніки й електроніки, які демонстрували стабільні відкриття та інвестували в оновлення торгових просторів, тоді як сегменти товарів для дому та DIY діяли обережніше.

Євгенія Локтіонова повідомляє про поступове зростання ставок оренди через скорочення вакантності — на липень 2025 року для приміщень торгової галереї площею 50-200 кв. м ставка склала 22,2 дол. за 1 кв. м (без урахування % РТО, OPEX, ПДВ, КП).

Станом на кінець першого півріччя 2025, середня вакантність на ринку Києва залишилася загалом стабільною на рівні 11-12%, з поступовою тенденцією до зниження в найкращих торгових об'єктах, а в деяких об'єктах знаходиться на "технічному" рівні 2-3%, - каже Діана Квітчук.

Щодо орендних ставок у Києві, експертка зазначає, що вони и не зазнали значних змін з початку року, де прайм-ставки для типової торгової галереї площею 100-200 кв. м в найкращих об'єктах коливалися в межах 40-70 дол./кв. м/місяць (0% з початку року), тоді як в інших об'єктах — в межах 18-38 дол./кв. м/місяць.

За словами Володимира Чекалова, у першій половині 2025 року ринок оренди комерційної нерухомості в Закарпатті, особливо в Ужгороді, демонструє нерівномірне зростання цін, обумовлене високим попитом, обмеженою пропозицією та локальною специфікою. Дефіцит якісних торгових площ призвів до зростання орендних ставок.

У популярних районах Ужгорода середні ставки зросли на 5-10% порівняно з 2024 роком:

• 15-20 дол. за кв. м для стрит-рітейлу на активних вулицях,
• до 60 дол. за кв. м на центральних вулицях з найвищим трафіком,
• 5-60 дол. за кв. м у нових комплексах або проєктах із прогнозовано високим трафіком.

У таких об'єктах часто застосовуються змішані моделі оплати (мінімальна фіксована ставка + % від обігу), прив'язка до гривні з обмеженим індексуванням, розподіл витрат на ремонт та запуск між орендодавцем і орендарем, - додає Чекалов.

Для ритейлерів-першопрохідців девелопери готові пропонувати індивідуальні умови: глибші знижки, покриття витрат на fit-out або маркетингову підтримку.

Водночас Олена Забужко відзначає загальну тенденцію зростання орендних ставок під впливом інфляції та девальвації гривні.

У квітні 2025 року в Києві відкрився ТЦ районного формату BalticSky площею 10 000 кв. м, проте це суттєво не вплинуло на загальну пропозицію торгових площ. 

Діана Квітчук зазначає, що в першому півріччя 2025 року загальний обсяг конкурентної пропозиції залишився незмінним та складав близько 1,6 млн кв. м.

Згідно з заявами девелоперів, на осінь 2025 року заплановано відкриття ТРЦ Ocean Mall (GLA 110 000 кв.м), що стане потенційно значним доповненням до ринку, - зауважує експертка.

За даними UTG, у 2025-2026 роках також очікуються відкриття:

• White Lines (вул. Васильківська, 1) — 28 000 кв. м,
• Olympik Park (просп. Бажана) — 23 000 кв. м,
• ТРЦ Svitlo Mall (шосе Столичне, 1) — 12 500 кв. м.

Щодо регіональних ринків, Діана Квітчук розповідає, що у першому півріччі 2025-го не було введено в експлуатацію якісних ТЦ.

Однак прогнози на 2 півріччя 2025-2026 рік видаються більш позитивними: очікується введення в експлуатацію понад 240 000 кв. м нових торгових площ у найбільших регіональних містах України, - додає вона.

За даними, що наводить Володимир Чекалов, у Закарпатті до кінця 2025 року заплановано відкриття шести важливих об'єктів загальною площею понад 50 000 кв. м:

• ТРЦ Grushevsky  (Ужгород) —  4 000 кв. м,
• ТРЦ Dream City (Ужгород) — 8 000 кв. м,
• ТРЦ Korona (Ужгород) —  10 500 кв. м,
• Retail-park Mukachevo (Мукачево) — 8 900 кв. м,
• Retail-park "Заграва" (Берегово) — 8 000 кв. м,
• ТЦ "Росвигівський" (Мукачево) — 8 500 кв. м.

Хоча на ринку торговельної нерухомості заявлені до виходу й традиційно великі торговельні об’єкти, все частіше спостерігається тенденція до розвитку змішаних форматів, інтегрованих у житлові та бізнес-комплекси, а також появи компактних регіональних торгових просторів, орієнтованих на локальний попит, — ділиться спостереженнями Діана Квітчук. 

Читайте також: “Нам потрібні свої Каннські Леви”: CEO “ЗЛАТА ПЛАЗА” Олександр Оверчук про UCSC MRKTNG AWARDS

Олена Забужко зазначає, що очікуване введення нових ТРЦ у 2025 році створює додаткові можливості для розвитку. Разом з тим, успіх нових проєктів залежатиме від їхньої здатності адаптуватися до змінених споживчих звичок та забезпечити мультифункціональний досвід для відвідувачів.