Максим Гаврюшин, УРТЦ: про стан ринку ТРЦ, рівень вакантності та нові відкриття

Попри війну, в Україні активно триває будівництво ТРЦ. Якщо говорити про об’єкти, що були розпочаті або відновлені після 2022 року, то наразі йдеться про 56 ТРЦ – майже мільйон квадратних метрів нових торговельних площ. І це без урахування тих проєктів, що були розпочаті до повномасштабного вторгнення, але поки що заморожені.

Це суттєвий обсяг. Особливо з огляду на те, що були роки, коли не вводилося в експлуатацію жодного нового ТРЦ. Наприклад, у 2017 й у 2020 роках нових об’єктів майже не було.

У 2025 році планується введення в експлуатацію близько 250 тисяч квадратних метрів торговельних площ – це 14 нових торгових центрів. У 2026-му очікується ще приблизно 280-290 тисяч квадратних метрів.

Найбільша активність спостерігається в західній і центральній Україні. Зокрема, це Ужгород, Мукачево, Кам’янець-Подільський. У Хмельницькому наразі зводиться три нові торгові центри, їх планують ввести в експлуатацію у 2025–2026 роках.

Будівництво триває також в Одесі й Полтаві. У Київській області споруджуються два великі об’єкти мережі "Епіцентр" у форматі торгово-розважальних центрів.

У самому Києві теж є активність. У 2024 році було введено лише обмежену кількість об’єктів – переважно другі черги вже наявних центрів. Багато проєктів, запланованих на 2024 рік, були перенесені. Тож основний обсяг введення нових площ очікується саме у 2025 році.

Факт активного будівництва ще не свідчить про наявність стабільного попиту. В Україні вже були випадки, коли торгові центри зводилися, відкривалися, але потім залишалися без орендарів. Такі об’єкти часто називають "дедмолами" – мертві торгові центри, що не працюють у повноцінному режимі.

Тож попит і будівництво – це різні речі. Звести об'єкт – ще не означає успішно здати його в оренду. Реальний попит формується на основі готовності бізнесу орендувати простір, а не просто наявності нового будівництва.

Зазвичай за такими проєктами стоїть розрахунок. Або є попередні домовленості з якірними орендарями, під яких і зводиться центр. Або забудовник розраховує, що зможе залучити орендарів уже ближче до завершення будівництва.

Особливо це актуально для великих об’єктів із десятками потенційних орендарів. У таких випадках часто лише якірний орендар підтверджений на старті, а решта приходить у міру готовності центру.

Рівень вакантності варіюється залежно від конкретного об'єкта. Наприклад, у Києві є ТРЦ, де вакантність сягає до 80%, тоді як інші, навпаки, мають нульову вакантність – усі площі зайняті.

У середньому по Україні рівень вакантності становить приблизно 4-5%. Успішні об'єкти, як правило, повністю заповнені орендарями. Вільних площ у них практично немає.

Серед найуспішніших, мабуть, – Respublika Park і River Mall. Загалом у столиці є багато ефективних торгових центрів. Набагато легше назвати ті, що мають проблеми, ніж перераховувати всі успішні.

Рентабельність ТРЦ – це баланс між доходами та інвестиціями. Війна створила вкрай нерівномірну ситуацію в регіонах. У частині країни, де спостерігаються регулярні обстріли, часті повітряні тривоги або бойові дії, відвідуваність торгових центрів значно знизилася. Це, своєю чергою, вплинуло на дохід. У деяких об’єктах у Кривому Розі, Харкові, Запоріжжі доходи впали на 50-70% у порівнянні з довоєнним рівнем.

Водночас у більш безпечних регіонах ситуація протилежна. У таких містах, як Львів, Ужгород, Івано-Франківськ, а також у Києві для найкращих об’єктів доходи вже досягли довоєнного або навіть доковідного рівня.

Собівартість разом з тим зросла у всіх через дефіцит будівельників, вищі зарплати, зростання вартості будматеріалів, а також інженерних систем, вартість яких часто прив’язана до валюти.

Одним із ключових факторів є нові законодавчі вимоги щодо безпеки. Зокрема, щодо облаштування укриттів. Вони стали обов’язковими для всіх нових торговельних центрів і значно підвищують загальну вартість проєктів.

З початку 2024 року набули чинності оновлені Державні будівельні норми, згідно з якими, ТРЦ має облаштувати укриття, розраховане на кількість людей із розрахунку одна особа на 3 кв. м. Тобто для торгового центру площею 20 тисяч кв. м потрібно передбачити укриття на 6-7 тисяч осіб.

Така кількість одночасних відвідувачів у подібному об’єкті з площею 20 тисяч кв. м – нереалістична. Навіть під час масових заходів фактична присутність у малих ТЦ зазвичай не перевищує 2-2,5 тисячі осіб. Ми вважаємо норми завищеними щонайменше втричі. Це призводить до перевитрат на будівництво укриттів, які на практиці можуть не використовуватись у повному обсязі.

Окрім того, згідно з цими нормативами укриття має бути забезпечене всією необхідною інфраструктурою, включно з санвузлами у пропорції до загальної кількості людей. У випадку невеликого ТРЦ це може означати побудову понад 100 туалетних кабінок у зоні укриття.

Так, але лише частково. Вимоги щодо обов’язкових укриттів застосовуються до проєктів, які отримали дозвільну документацію після прийняття відповідних вимог. У тих 56 ТРЦ, про які згадувалося раніше, частина вже мала дозволи до цієї дати. Відповідно, вони будувалися за старими нормами.

Тепер для всіх нових ТРЦ мають бути збудовані укриття відповідно до нових державних будівельних норм (ДБН). Або як укриття можуть бути зараховані альтернативні варіанти, як-от, метро чи підземні паркінги, що можуть виконувати функцію захисної споруди.

У середньому собівартість будівництва зросла на 20%. Проте структура цього зростання є нерівномірною. Загальнобудівельні роботи здорожчали приблизно на 10-15% у валютному еквіваленті, тоді як інженерні системи, мережі та спеціалізоване обладнання – на 30-35%.

Окремою значною статтею витрат стало будівництво тих самих укриттів, що стали обов’язковими з 2024 року. Якщо взяти ту ж полощу у 20 тисяч кв. м, де має бути укриття на 3 тисячі кв. м, то це тягне за собою щонайменше 3 млн доларів додаткових витрат. А з урахуванням інфраструктури, зокрема 120 туалетних кабінок, – ще більше.

Ні, не вплине. Рівень орендних ставок визначається не вартістю будівництва, а платоспроможністю орендарів. Бізнес платить стільки, скільки може дозволити собі, а не стільки, скільки бажає отримати девелопер.

Станом на кінець минулого року в Україні було зафіксовано 35 зруйнованих або пошкоджених ТРЦ, з яких 17 відновили роботу. Нещодавній приклад – ТРЦ Dream Town 2 на Оболоні в Києві, який зазнав ушкоджень під час ракетної атаки.

За моїми оцінками, сумарні збитки не перевищують 500 тисяч доларів. Тож за внутрішньою методологією це не вважається суттєвим ушкодженням. Якщо додати Dream Town до статистики, маємо 36 пошкоджених об’єктів, із яких 18 уже відновлено. Тобто приблизно половина повернулася до повноцінної роботи.

Щодо решти об’єктів, які залишаються невідновленими, – більшість із них розташовані або на тимчасово окупованих територіях, або в безпосередній близькості до зони бойових дій, де процес відновлення наразі або неможливий, або вкрай ризикований.

Так, питання енергонезалежності й енергоефективності стало значно актуальнішим за останні роки. У більшості нових проєктів генератори вже закладаються на етапі проєктування.

Однак варто розуміти, що повністю автономний ТРЦ побудувати практично неможливо, адже потреби в електропостачанні дуже великі. Щоб покрити повне навантаження всіх орендарів, потрібно встановити надзвичайно потужні генератори, що є надто дорогим і економічно невигідним рішенням.

У реальних умовах генератори розглядаються як резервне джерело на період повного блекауту, а не як постійна система живлення. Постійна робота на генераторах призвела б до настільки високих тарифів на електроенергію, що частина орендарів просто припинила б роботу до відновлення основного живлення.

Щодо сонячних електростанцій, вони також не є розв'язанням для енергозабезпечення. Навіть у разі великої площі покрівлі ТРЦ сонячні панелі не здатні забезпечити і 20% потреб такого об’єкта.

Це складне питання, адже для об'єктивної оцінки потрібно мати точні дані щодо торгових площ і чисельності населення в кожному регіоні. До повномасштабного вторгнення середній показник в Україні становив приблизно 130 кв. м торговельних площ на 1 тисячу жителів.

Станом на сьогодні, із загальним обсягом ринку в близько 6 мільйонів кв. м (включно з тимчасово окупованими територіями), цей показник зростає до 150–170 кв. м на 1 тисячу мешканців. Залежно від того, яке населення беремо за основу: 35 чи 40 мільйонів.

Це все одно значно менше, ніж у багатьох європейських країнах, де середній показник становить 300 плюс кв. м, а в окремих країнах, таких як Швеція, Норвегія чи Велика Британія, він досягає 700 – 1000 квадратів.

Водночас рівень насиченості суттєво відрізняється за містами. Так, Київ, Львів, Одеса мають найбільші показники. За довоєнними оцінками він складає 500 плюс кв. м на 1 тисячу мешканців, що вже можна вважати високим рівнем. Але тут знову ж таки є питання: яке саме населення у містах зараз. Це змінна величина через переміщення людей під час війни.

У менших містах, де рівень насиченості починає перевищувати 300–400 кв. м, часто виникають проблеми з вакантністю і частина об'єктів вимушено припиняє роботу.

Найвища відвідуваність торгових центрів в Україні спостерігалася ще до пандемії. Після початку COVID-19 вона різко знизилася, але вже у 2021 році поступово почала відновлюватись. У деяких регіонах тоді відставання від доковідного рівня становило лише 10-20%.

Початок повномасштабної війни у 2022 році знову призвів до значного падіння трафіку. Водночас у відносно безпечних регіонах, зокрема на заході країни, з часом почалося відновлення. Станом на сьогодні у західних і центральних областях відвідуваність майже досягла довоєнного рівня.

У середньому в Україні зараз бракує близько 8-10% до показників 2021 року. Водночас у регіонах, що розташовані поблизу зони бойових дій або часто потерпають від повітряних тривог, ситуація зовсім інша. Там є торгові центри, де трафік становить лише 20-30% від довоєнного, тобто падіння сягає 70-80%.

Супермаркети в Україні переважно українські. Епіцентр залишається потужним гравцем на ринку. В Україні активно зростає кількість українських фешн-брендів, які або виробляють продукцію тут, або замовляють пошив за кордоном, наприклад, у Китаї, але продають її під власною маркою.

Загалом у сегменті фешн-ритейлу зараз діє близько 300 мережевих брендів, із яких приблизно 150 – українські. Решта також здебільшого українські компанії, але вони працюють із неукраїнськими брендами за моделлю франшизи або представництва.

Утім, за кількістю торгових точок українські бренди поступаються іноземним. Якщо за кількістю брендів розподіл майже 50/50, то за числом магазинів приблизне співвідношення – 70% іноземних точок проти 30% українських.

Що стосується якірних орендарів, то серед українських фешн-брендів поки що немає тих, хто б міг повноцінно виконувати цю роль. Якірні орендарі – це зазвичай магазини площею від 1 тисячі кв. м і більше. А українські бренди зазвичай відкривають магазини площею 100-300 кв. м. Вони можуть сукупно створювати трафік, але кожен окремо не є якірним гравцем. Окрім того, покупці досі надають перевагу іноземним брендам, особливо у фешн-сегменті.

Хоча кількість українських брендів зростає, особливо помітно це в сегменті офлайн-магазинів – відкривається дедалі більше торгових точок.

Ні, ці процеси не пов’язані напряму. Бренди, які тимчасово призупинили роботу (на початку повномасштабного вторгнення призупинила свою роботу в Україні іспанська компанія Inditex, якій належать бренди Zara, Massіmo Duttі, Bershka, Stradіvarіus та інші. А також шведський бренд H&M. – Ред.), зазвичай займали великі площі 800 – 1000 кв. м і більше.

Більшість українських брендів не мають можливості або потреби займати настільки великі приміщення. Тому ці простори часто залишалися вакантними або переплановувались під інші формати.

Жодним чином не вплинуло. Повернення Inditex не "відтягнуло" покупців від українських брендів. Щобільше, відкриття таких гравців сприяє зростанню загального трафіку в торговому центрі. Продажі українських магазинів не впали. А в деяких навіть покращилися, бо покупець, зайшовши за одним, міг купити інше в сусідньому магазині, що доповнює образ.

Українські й міжнародні бренди радше доповнюють одне одного, ніж витісняють. Після повернення великих гравців у частини українських магазинів обсяги продажів навіть зросли на 50-100%.

Діапазон дуже широкий: від 5 до 400 доларів за квадратний метр, залежно від локації, формату лота, типу товару й самого ТРЦ. У Києві ставки можуть коливатись у межах усього цього діапазону. Найвищі ставки фіксуються не лише в Києві, а й у Львові та навіть у Харкові. Зокрема, для невеликих, але прибуткових локацій у ключових точках.

Це звичайна практика. Наприклад, острівки в загальних зонах завжди дорожчі за квадратний метр, бо мають більший трафік і меншу площу. Натомість приміщення на верхніх поверхах коштують дешевше – типово це 8-15 доларів за кв. м.

Це пов’язано не лише з поверховістю, а й з тим, що ефективність орендарів там нижча. Відповідно ставки адаптовані під їхню бізнес-модель.

Умови не залежать від національності бренду. Вони залежать від іншого: чи є орендар якірним і наскільки він цінний для ТРЦ. Якщо ТРЦ зацікавлений утримати певного гравця ексклюзивно або саме в себе, тоді йдуть на індивідуальні умови, незалежно від походження компанії.

Якірний орендар може отримати спеціальні умови. Які саме – це комерційна таємниця, яку ми не можемо розкривати.

Таке буває. У деяких випадках орендна плата базується виключно на відсотку від товарообігу. Але це працює лише тоді, коли йдеться про дуже високі обсяги продажів. У такому випадку, навіть якщо ставка змінна, фактично вона прирівнюється до стабільної фіксованої плати.

У середньому в успішному ТРЦ одна людина витрачає близько 700-800 гривень за візит. У менш успішних об’єктах цей показник становить приблизно 400-500 гривень.

Якщо говорити про структуру витрат у класичному ТРЦ з оборотом, наприклад, 300 мільйонів гривень на місяць, то розподіл витрат виглядає так: 10-15% – харчові продукти; 50-60% – фешн-сегмент: одяг, взуття, аксесуари; 10% – розваги: кінотеатри, ігрові зони, боулінг тощо; близько 20% – електроніка й інші товари: побутова техніка, подарунки, книги, товари для дому тощо.

Це усереднені дані, що можуть змінюватися залежно від формату ТРЦ, локації та складу орендарів.

У самій категорії "одяг" також відбуваються зрушення. Раніше частка ділового або дизайнерського одягу була вищою. Тепер зростає попит на повсякденний і спортивний одяг. Натомість змінилася поведінка відвідувача ТРЦ.

Люди проводять у торгових центрах менше часу, і це чітко відстежується. Якщо раніше відвідувач міг провести в невеликому ТРЦ до 30 хвилин, а у великому – годину й більше, то зараз це 20 хвилин у малому ТРЦ і близько 50 хвилин у великому.

Також зменшилася кількість відвіданих магазинів за один похід: якщо раніше це було в середньому 3-4, то зараз приблизно 2,5. Люди приходять цілеспрямовано, знають, що хочуть купити й намагаються витратити щонайменше часу.

Це частково пов’язано з ризиками та частими тривогами. Покупці прагнуть швидко здійснити купівлю і встигнути зробити все до можливої небезпеки.

Під час карантину побутувала думка, що всім торговим центрам прийшов кінець і онлайн перемагає. Але потім ковід відійшов і люди повернулися до розваг, офлайн-шопінгу.

Читайте також: Наталія Кравець, Dragon Capital: про реконцепцію “Каравану”, українські бренди та політичні ризики

Тому, на мій погляд, ТРЦ будуть перетворюватися на соціальні простори, центри, де люди матимуть можливість передусім спілкуватися. Адже люди – соціальні істоти. І в цьому перевага ТРЦ перед онлайном – що він може дати це спілкування.