Двадцять років по колу: déjà vu на ринку нерухомості

1. Іпотека

Доступна банківська іпотека — досі мрія. Банки не захищені законом у разі дефолту позичальника, тому не зацікавлені видавати іпотеку на 20–30 років, навіть якщо це створює довгострокового клієнта для продажу супутніх продуктів і страхування. Є ризик, що в умовах жорсткої конкуренції банки обвалять ставку — як це сталося в моїй рідній Литві.

Державна програма "єОселя" дає короткостроковий ефект. Після її запуску обсяг виданих іпотечних кредитів  виріс з 2 тисяч (на 1, 96 млрд грн) у 2022 році, до 9,8 тисяч (14,1 млрд грн) у 2023 році та 8,8 тисяч (15,05 млрд грн) у 2024 році. При чому у 2024 році  “є-Оселя” стала синонимом іпотеки: майже всі іпотечні кредити були видані під цю програму. Але вона створює довгострокові ризики, адже залежить від бюджету України та його можливості компенсувати банкам втрати до ринкової ставки. Це не ринковий інструмент, й він ставить під загрозу і бюджет країни, і отримувачів такої іпотеки.

2. Комунальні борги як норма

Мільярдні заборгованості за комунальні послуги блокують розвиток ринку управління нерухомістю й підтримання її в належному стані (зокрема інженерних мереж і ліфтів). Державний комітет статистики не любить розкривати цю інформацію, але є дані за перші шість місяці 2025 року, коли заборгованість за комунальні послуги составила 106 млрд грн. Для порівняння за такой же період у 2022 році об’єм заборгованості за послуги ЖКГ складав 77,3 млрд грн.  На середину вересня цього року, за даними Opendatabot, був достигнут рекорд в 788,5 тысяч виконавчих проваджень через борги за комунальні послуги, що у 1,5 раза більше від початку повномасштабної. Але в цілому  політика держави — уникати конфронтації з виборцями й заплющувати очі на неплатежі. Та  найчастіше не платять не ті, хто не може, а ті, хто не хоче. У результаті страждають усі мешканці — і якість життя, і інфраструктура.

3. Оренда земельних ділянок

Право оренди досі не стало торговим активом. У цивілізованих країнах орендар, який виконує свої зобов’язання, має право продати, переуступити чи заставити право оренди. Орендодавцю байдуже, хто платить, — головне, щоб платили. В Україні ж усе залежить від рішень міських рад і чиновників.

4. Автоматичне продовження оренди земель

Якщо орендар справно виконує фінансові зобов’язання — логічно, щоб договір автоматично продовжувався. Але в Україні далі розмов справа не просунулася.

5. Прив’язка дозвільної документації до земельної ділянки

Усі дозволи на будівництво мають бути закріплені за конкретною ділянкою з правом переходу при переуступці або заставі. Зараз цього немає — і інвестор, і заставодержатель постійно перебувають у підвішеному стані.

6. Захист дозвільної документації

Навіть отримавши дозвіл на будівництво, інвестор не захищений. Реалізацію проєкту можуть зупинити будь-якої миті. Це свідчить про системну зневагу до інвестицій і до масштабів роботи, яку інвестори вже виконали. Дозвіл на будівництво повинен бути, щонайменше, п’ятирічним, а в ідеалі — безстроковим.

7. Поетапна реєстрація прав власності

Має бути можливість реєструвати право власності на окремі поверхи чи частини будівлі, щоб банки могли брати їх у заставу під конкретні транші фінансування. У світі це звична практика. В Україні — ні. Процедура має бути простою та недорогою, щоби девелопери могли залучати кошти під поетапну заставу.

Банківське фінансування девелоперських проєктів фактично зникло після 2010 року — саме через відсутність базових рішень (див. пункти вище).

Без юридичного та виконавчого захисту кредитора іпотека й інвестиції залишатимуться винятком, а не правилом.

У 2014 році ми з колегами, зокрема народною депутаткою, головою партії «Слуга народу» Оленою Шуляк, працювали над законодавчими змінами — спрощенням реєстраційних процедур, цифровізацією, прозорістю процесів.

Половину вдалося реалізувати: реєстрація прав власності на квартири в новобудовах і нотаріальне оформлення угод стали простішими та зрозумілішими. Легше отримати багато технічних умов. Це — крок уперед. Але решта проблем усе ще лежить на плечах інвестора: зношені комунікації, відсутність міських програм оновлення мереж, недофінансована інфраструктура. Частка витрат на інфраструктуру в структурі проєкту? Близько 15%. У странах ЄС цей показник в два рази менше — десь біля 8%.

Для прикладу можна згадати досвід Литви: у Вільнюсі будівництво паркінгів у центрі міста за рахунок норвезьких інвесторів поєднали з повною заміною інженерних мереж. А в Києві розмови про підземні паркінги закінчилися нічим — через нерозуміння економіки, строків окупності та технічної складності проєктів.

Міжнародні фонди заходять на ринок із мінімальним порогом — від 1 млрд доларів. В Україні просто немає стільки готових проєктів. Немає й чіткого алгоритму проходження інвестиційних процедур — із передбачуваними строками, правилами та гарантіями. Інвестиції не приходять не тому, що Україна нецікава. Вони не приходять, бо система не дає інструментів захисту й передбачуваності. У владі немає людини, яка стала б локомотивом змін, здатним пробивати бюрократичні бар’єри.

Розвиток нерухомості — це не просто квадратні метри. Це — підвищення якості життя, нові робочі місця, мультиплікатор економічного зростання. Кожен вкладений долар у будівництво повертає до десяти в суміжних галузях — це доведено американською економікою.

Сьогодні, як і двадцять років тому, залишається лише надія, що ситуація зміниться. Люди виходять і працюють — попри війну, зруйновану інфраструктуру, непрозорі та нестабільні правила гри. Чи є шанс, що все зміниться? Я добре поінформований оптиміст, який уже ні на що не сподівається. Живемо день за днем.

Слава Україні, її воїнам і громадянам, які працюють заради її майбутнього. Вічна пам'ять полеглим героям! 

*Текст надано автором колонки та опубліковано з його дозволу.