Бум ритейл-парків в Україні: чому саме зараз і чим вони відрізняються від ТРЦ

Будівництво ритейл-парків сьогодні стає трендом торговельної нерухомості в Україні. Хоча кілька таких об’єктів з'явилось під Києвом ще в 2019 і 2021 році, проте масовим явищем, таким як в інших країнах, в Україні це не стало. 

Ситуація змінилася під час повномасштабної війни, коли великі ТРЦ не будували, і виникла необхідність швидкого будівництва торговельних об'єктів у передмісті мегаполісів і невеликих міст, пише Delo.ua.

Чим відрізняється ритейл-парк від ТРЦ

Ритейл-парки у порівнянні з ТРЦ мають деякі переваги для покупців з передмістя, оскільки це 15-хвилинна доступність і менша трата часу на покупки, а для ритейлерів нижчі орендні ставки та сервісні збори і гнучкість торговельної площі.

Засновник Building development Роман Курицький у своєму виступі на RAU EXPO 2025 розповів, що будівництво парків набагато бюджетніше, не потребує додаткових заходів безпеки та складної інженерії. Окупність набагато швидша.

Важлива також гнучність та модульність формату легке перепланування або розширення залежно від запиту ринку. Комбінація форматів можливість інтегрувати супермаркети, дрогері, дискаунтери, fast fashion, drive-through тощо.

На переконання Курицького, в умовах війни формат ритейл-парку в Україні є оптимальним. До того ж, виторг у передмісті мегаполісів росте у геометричній прогресії.

Софіївська Борщагівка, Чабани, Новосілки, Буча, Ірпінь, Вишгород тут з'явилось маса нових житлових комплексів, живе багато молоді. Тож сьогодні біля метро важче торгувати, ніж у приміській зоні, зазначив він.

Він наводить як приклад результати роботи Retail Park Bucha, який відкрився у грудні 2021-го. Об'єкт постраждав у перші місяці вторгнення, але швидко відбудувався і наразі демонструє найкращі показники за виторгом і вакантністю. Сьогодні на усю площу парку (13 тис. кв. м) нульова вакантність при середньому показнику торговельних об'єктів на ринку Києва 13%.

За словами експерта, запорукою успіху моделі ритейл-парку є синергія потреб і комплексу наданих послуг. 

У Бучі ми поставили якір супермаркет, побутову техніку, аптеку, винний магазин, магазини fashion i drogerie, зоомагазин. Також завели "Розетку" і "Нову пошту", які дають додатковий трафік. Додаткові послуги надають "Спортлайф" і клініка (2 тис. кв. м) це не класичне рішення, але ці сервіси додатково дають ще 10% і 12% трафіку", - пояснив Курицький. 

Де в Україні будуються ритейл-парки

Більшість ритейл-парків в Україні будуються у передмісті обласних центрів на заході країни, проте є і винятки невеликі міста з хорошим трафіком. Наприклад, як у Мукачеві, де незабаром з'явиться аж три парки. 

Зокрема, Building development спільно з Alterra Group будують такі ритейл-парки:

  • OBRIY Vyshhorod під Києвом на 10 тис. кв. м (здача в експлуатацію літо 2026-го);
  • ТЦ OBRIY Peretyn площею 6,5 тис. кв. м на виїзді зі Львова, с. Малехів (серпень 2025-го);
  • ТЦ OBRIY Tatariv неподалік Буковелю на 7,8 тис. кв. м (запуск листопад 2025-го).

Загалом ритейл-парки мають бути розташовані у локаціях на трасі або перетині доріг, аби генерувати великий трафік покупців, а їх площа має дозволяти великий паркінг і фудкорт. У Татарові, приміром, окрім 10-хвилинної доступності до Буковелю, трафік забезпечуватиме роздоріжжя на Косів, Ворохту та Говерлу. 

Як розповів СЕО RDA Андрій Лотоцький, консалтингова компанія має в роботі 7 ритейл-парків, а загалом дотична до виходу на ринок 13 об'єктів, переважно у західних регіонах. Порівняно з минулим роком частка ритейл-парків у портфелі компанії збільшилась з 10% до 40%,

Тенденція зростання кількості ритейл-парків загальноєвропейська. Наприклад, на весняному форумі у Варшаві було представлено 37 нових майбутніх торговельних об'єктів, і всі 37 це ритейл-парки. У нас регіони ще не так насичені професійними торговими площами, як в Європі, тому ще є потенціал для розвитку, наголосив він. 

У найближчі два роки RDA планує запустити на ринок такі об'єкти як: 

  • ТЦ ROAD PARK, м. Винники, Кільцева дорога Львова, загальна площа 13,5 тис. кв. м. Термін здачів експлуатацію кінець 2026 року;
  • Retail Park, с. Давидів, 7,3 тис. кв. м, вихід на ринок кінець 2026 року;
  • Retail Park Mukachevo. Загальна площа двох черг об'єкту 25 тис. кв. м, першу чергу на 9 тис. кв. м обіцяють здати у 2025 році;
  • Silver Park Mukachevo на 4 тис. кв. м, вихід на ринок 2026 р.

Ритейл-парки не мають загальних зон користування: всі входи окремі. Переважно це простіші і бюджетніші конструкції, які будуються швидко, що дає кращу  окупність, ніж  в класичному ТРЦ. Інжинерія для одноповерхового об'єкту теж дешевша, тобто будівництво загалом потребує менше інвестицій. Втім, вартість оренди теж менша, - пояснив Лотоцький в коментарі Delo.ua.

За словами експерта, бум ритейл-парків в Україні пов'язаний із зростанням популярності заміського способу життя

Чому ритейл-парки вигідно будувати під час війни

Популярність ритей-парків під час війни з'явилася невипадково.

Це все не від гарного життя. Не варто забувати, що на великі торговельні центри сьогодні бракує інвестицій. Насправді ритейл-парки мали бути у нас вже давно - як в Європі, де мережі  з 10-15 тисяч об'єктів заходять навіть в невеликі села. Але раніше нашому ритейлу це не було це цікаво, пояснює директорка компанії UTG Євгенія Локтіонова в коментарі Delo.ua.

За її словами, парки набагато простіші конструкції порівняняно з ТРЦ. Це лінійка магазинів, тобто з'єднані бокси, вхідні групи на фасад і паркінг, де немає централізованої системи вентиляції, кондиціонування. Витрачається на будівництво у 2,5 разів менше, ніж на ТРЦ, додала вона.

Зазвичай на такі об'єкти ставлять великих орендарів і підписують стабільні контракти на 5 років. Орендні ставки значно менші, ніж в ТРЦ 5-7 доларів за кв. м. За рахунок стабільного потоку і стабільних орендарів кошти повертаються швидше.

Окупність у ритейл-парках складає 6-7 років, залежно від локації, орендаря і трафіку. Натомість у торговельного центру окупність починається з 10-11 років, тобто вдвічі більша, зазначила Локтіонова.  

Водночас українські ритейл-парки відрізняються від європейських чи американських, які більшою мірою орієнтовані на багаті села.

У класичній теорії ритейл-парки з'являлись тільки там, де населення за містом має високий рівень достатку. Україна ніколи не мала такої кількості багатих людей за межами міста. Але великі міста мали околиці з великим рівнем достатку. Сьогодні бачимо, що Буча, Ірпінь стали настільки щільно забудованими, що там треба будувати не ритейл-парки, а класичні ТРЦ. Проблема в тому, що такі локації раніше не були цікаві ні девелоперам, ні ритейлерам, але війна все змінила, пояснив Віталій Бойко, CEO Urban Experts & Leslie Jones Architecture та NAI Ukraine, у коментарі Delo.ua.

Читайте також: За кілометр від кордону: в Ужгороді з’явиться новий ТРЦ Nestoria Plaza

В Украні, за його словами, лише зараз зрозуміли, що рівень життя за містом зростає, принаймні у безпечніших регіонах, через що й з'являються маленькі торговельні об'єкти на 4-8 тисяч кв. м із 15-ма орендарями. Тож за словами експертів, кількість ритейл-парків у найближчі роки в Україні зростатиме.