Індекс Самопочуття Рітейлу стартував: в Україні відстежуватимуть динаміку роботи ТЦ

Українська Рада Торгових Центрів анонсує новий постійно діючий проєкт — розрахунок Індексу Самопочуття Рітейлу, або англійською — Retail WellBeing Index (RWBI). Сьогодні наш співрозмовник — автор методики його розрахунку, Голова дослідницької групи Української Ради Торгових Центрів, керівник дослідницької компанії Ukrainian Research Bureau (URB) Дмитро Топольськов.

— Що таке RWBI?

— Ринок торговельних центрів постійно «дихає», на нього впливає низка чинників: як внутрішніх, так і зовнішніх (епідемії, фінансові кризи, війни). Ідея проєкту полягає в тому, щоб звести різні показники ринку до одного та мати можливість відстежувати його в динаміці. RWBI (Retail Well-Being Index), або Індекс Самопочуття Рітейлу, розроблений саме з цією метою.

Треба зауважити, що це не перша спроба запропонувати ринку такий показник. Але з тих пір минуло більше 10 років. Ми ретельно проаналізували досвід попередників, бо завжди добре, коли є з чим порівняти. Але методично та методологічно — це зовсім інший проєкт, можна сказати ноу-хау.

Ідея розробки RWBI належить голові УРТЦ Максиму Гаврюшину, також він здійснює загальне керівництво проєктом; я займаюсь питаннями розробки методики та технічного супроводу. На жаль, розробка зайняла багато часу — від виникнення ідеї до її втілення пройшов навіть не один рік. Проєкт мав розпочатись ще навесні, але війна відклала його старт на півроку. Але зараз вже можна сказати, що проєкт стартував.

— Чим RWBI відрізняється від своїх попередніх аналогів?

— По-перше, методом збору первинної інформації. Зараз вона надається учасниками проєкту так би мовити «з першоджерел», тобто власниками або керуючими компаніями ТЦ. Інформація, що ми отримуємо, набагато точніша та швидше надходить: вже не треба ходити по всіх ТЦ, вираховувати вільні площі, проводити заміри відвідуваності, застосовувати Mystery Shopping, щоб дізнатись орендні ставки. По-друге, охватом. Ми проводимо дослідження не тільки в Києві, а по всій Україні. І головне — ми можемо зробити це якісно. Для побудови вибірки ми використовуємо базу торговельних центрів, яку збирала Українська Рада Торгових Центрів, з подальшою класифікацією об’єктів згідно міжнародних стандартів. Тож ми маємо можливість побудувати репрезентативну вибірку за різними характеристиками ТЦ. По-третє, і мабуть головне: сама формула розрахунку індексу тепер є достатньо чутливою та набагато краще відображає динаміку ринку.

— До речі, які показники ринку враховує RWBI?

— Ми балансували між необхідним та можливим. Зрозуміло, що найкращим показником ефективності роботи ТЦ є товарооборот з 1 кв. м. Але ми мали консультації з учасниками ринку, які підтвердили наші побоювання: товарооборот ТЦ є найбільш чутливою, а тому — конфіденційною інформацією. Діючі орендні ставки в ТЦ також не розголошуються — зазвичай відповідний пункт прописується в договорах оренди.

Тому ми відібрали ті показники, які хоч й мають зазвичай гриф «для службового користування», але не є конфіденційними, втім вони дуже важливі для аналізу ринку: це трафік, ставка оренди (саме та, яку торгові центри пропонують орендарям) та заповнюваність.

— Дехто оперує поняттям вакантності…

— Так. Вакантність та заповнюваність — дзеркальні поняття. Але оскільки виникло це питання, давайте я поясню, чому ми використовуємо саме коефіцієнт заповнюваності.

Формула, за якою проводиться розрахунок, така:

RWBI=√(F·O·R)/100, де:

RWBI — значення Retail Well-Being Index,

F (footfall) — трафік/відвідуваність ТЦ, осіб на місяць,

O (occupancy rate) — заповнюваність ТЦ, %,

R (rent rate) — запропонована середня орендна ставка на стандартні вакантні лоти, площею 50-250 кв. м, $ за 1 кв. м, не включаючи ПДВ.

Ви бачите, що всі три ключові показники прямо пропорційні значенню RWBI. Але вакантність обернено пропорційна цьому індексу. Щоб не ускладнювати формулу, ми використовуємо саме показник заповнюваності.

Ну і кілька слів щодо математичного сенсу цієї формули. У чисельнику ми перемножуємо такі показники як трафік, заповнюваність та орендна ставка, але в них є одна особливість: кожен з показників впливає на інші. Наприклад, збільшення трафіку ТЦ впливає на збільшення заповнюваності та зростання ставки оренди тощо. Тобто якийсь латентний чинник впливає на кожний з цих показників. А ми їх перемножуємо. Тому, правильніше використовувати не просто їхній добуток, а квадратний корінь цього добутку. Ну і ділимо на 100, щоб результат краще сприймався.

Мінімальним показником RWBI може бути 0, максимального значення не існує. Але якщо уявити, наприклад, ідеальну картину, що середня відвідуваність торговельних центрів сягає 1 млн осіб на місяць, заповнюваність — майже 100%, а середня ставка оренди — 100 доларів США, то RWBI в такому випадку буде дорівнювати 100.

— Чи є впевненість у тому, що ТЦ надають достовірну інформацію? Який сенс її взагалі надавати?

— По-перше, всім зрозуміло, що ми робимо спільну справу, яка потрібна всім учасникам ринку. По-друге, ці показники не є такими вже таємними. Так, багато ТЦ щомісячно надають інформацію своїм орендарям щодо відвідуваності ТЦ, а потенційним орендарям надсилають комерційні пропозиції щодо оренди з запропонуванням орендної ставки на конкретні лоти. Зазначу, що кінцева ставка оренди, яку сторони узгодили, залишається комерційною таємницею — ми її надати не просимо та в розрахунках не використовуємо. По-третє, ми не оприлюднюємо дані, які надають торговельні центри, ми також не використовуємо їх для будь-якого ранжування. Тобто в наших релізах Ви не знайдете такої інформації: «найбільша ставка оренди у цього ТЦ, найменша — у цього» або «цей ТЦ збільшив відвідуваність та за результатами останнього місяця піднявся на 2 позиції в рейтингу». А якщо ТЦ розуміють, що їхні дані не будуть використовуватись всупереч їхнім інтересам або для будь-яких маніпуляцій, сенс надавати спотворену інформацію зникає.

— Але Ви говорите про окремі показники роботи ТЦ. А чи публікуватиметься сам індекс по кожному ТЦ?

— Також ні. Тут є два аспекти: етичний та аналітичний. Про етичний ми з Вами вже говорили, а аналітичний полягає в тому, що іноді по окремому ТЦ неможливо вирахувати RWBI. Тобто буває так, що в цьому місяці всі лоти в ТЦ заповнені, а тому розрахувати RWBI для нього не вдасться навіть теоретично.

Але Ви маєте рацію в тому, що один індекс для всього ринку — це недостатньо показово, хочеться більше аналітики. Тому ми розраховуємо RWBI не тільки в цілому по ринку, але й по різних групах ТЦ (формат, регіон, тип населеного пункту, розмір населеного пункту). Але такий підхід потребує мінімальної вибірки в 40 ТЦ, до якої ми стрімко наближаємось. До речі, ми не обмежуємось такою кількістю об’єктів у вибірці та запрошуємо торговельні центри приєднуватись до цього проєкту.

— Ми в очікуванні перших результатів. А зараз від Вас можна отримати якийсь інсайд?

— Пілотаж методики ми почали ще з серпня 2021 року. Протягом пілотажу щомісячно нам надсилали інформацію 9 ТЦ. Тому можу навести порівняльні дані RWBI по одним й тим же ТЦ в динаміці:

Індекс Самопочуття Рітейлу стартував: в Україні відстежуватимуть динаміку роботи ТЦ

— Цікаво. Дякую за інтерв’ю та очікуємо на повноцінний реліз!