Тімур Бондарєв і Тетяна Сторожук розказали про вирішення конфліктів між орендодавцями та орендарями

Не секрет, що основна хвиля суперечок між орендарями та орендодавцями в Україні припала на початок листопада цього року та була зумовлена загостренням захворюваності на Covid-19 і переходом більшості її регіонів у «червону зону» карантину. Про те, як вирішуються конфлікти між орендодавцями та орендарями в ексклюзивному інтерв’ю розповіли адвокати Тімур Бондарєв, керуючий партнер й керівник практики нерухомості та будівництва Arzinger і Тетяна Сторожук, старший юрист практики нерухомості та будівництва Arzinger.

Які на сьогодні основні причини конфліктів між орендодавцями та орендарями ТРЦ?

– Найбільші дискусії викликають запроваджені обмеження щодо допуску до ТРЦ виключно вакцинованих відвідувачів чи відвідувачів із негативними ПЛР-тестами, окрім певних винятків, та наслідки, спричиненні цим. Додаткові складнощі викликали аналогічні вимоги до співробітників ТРЦ/орендарів, що вимагало прийняття кожним із суб’єктів господарювання непростих рішень (відсторонення від роботи, тестування без компенсації витрат, ін.).

Питання верифікації відвідувачів ТРЦ

– Перші дискусії викликали питання хто повинен перевіряти виконання цих вимог, чи є повноважними ТРЦ/орендарі здійснювати таку перевірку, чи не буде така перевірка порушувати вимоги до захисту персональних даних, як правильно перевірити ці документи і т.п. Наразі більшість з цих питань зняті та ТРЦ/орендарі здебільшого проводять «подвійний скрінінг». В цій частині, вважаємо за потрібне резюмувати наступне:

  • ТРЦ/окремі суб’єкти торгівлі мають право встановлювати власні правила відвідування, особливо у випадках, коли це прямо направлено на виконання законодавчих вимог. Тому вимога про пред’явлення документів у даному випадку є виправданою мірою.

  • Програмне забезпечення порталу «Дія» дозволяє кожному перевірити вірність даних шляхом сканування QR-коду та виключити будь-які непорозуміння.

  • Правила збору та обробки персональних даних, доступ до яких надається в результаті реалізації карантинних обмежень, слід все ж розробити та розмістити у доступному для ознайомлення відвідувачів місці. Заходячи до того чи іншого магазину, відвідувачі мають розуміти, що погоджуються із такими правилами на період діючих обмежень.

Питання перегляду орендної плати

Наступним найбільш гострим стало питанням «чи мають право орендарі на автоматичне звільнення чи зменшення орендних платежів на період «червоної зони». Нагадаємо, що в період повного «локдауну» сторони керувались положеннями частини 6 статті 762, а також п. 14 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України («ЦКУ»), які звели оплату за цей період до компенсації експлуатаційних витрат орендодавців.

Із переходом до «червоної» зони орендарі опинились у ситуації, коли орендовані приміщення використовуються, однак, потік відвідувачів та, відповідно, розмір товарообігу подекуди більш ніж на половину знизились. За таких обставин, посилатись на «неможливість використання нерухомого майна в повній мірі» стало досить дискусійним, в той час як те, на що розраховував орендар за звичайних обставин, обмежено в силу законодавчих вимог.

На законодавчому рівні дана ситуація залишається не врегульованою. Як відомо, форс-мажор теж не є інструментом, який може допомогти орендареві у звільнені від орендних платежів, адже, свого часу Торгово-промислова палата України надала чимало роз’яснень, що карантин як обставина непереборної сили, не звільняє від сплати платежів, а може дозволити за певних умов відтермінувати виконання або звільнити від відповідальності (штрафів) за невиконання.

Доцільно згадати також положення частини 1, 2 статті 652 ЦКУ, згідно з якими у випадку, якщо фактичне виконання договору є можливим, але тягне за собою вкрай невигідні наслідки, – сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору, то така сторона може вимагати зміни умов договору чи його розірвання.

На сьогодні, хоча очевидним є обґрунтованість посилання на дані положення, проаналізувавши численну судову практику у схожих справах, ми дійти висновку, що суди не готові виступати арбітрами у даних спорах. Тому, вирішення даних дискусій наразі доцільно проводити у договірній площині.

Які підходи застосовуються у міжнародній практиці для забезпечення балансу інтересів орендодавця та орендаря у схожих ситуаціях?

– В цьому питанні ми проаналізували підходи Великобританії та декількох країн Європи (Франція та Німеччина). Слід відмітити, що у кожній країні червоною лінією відзначається важливість для економіки роботи торгівельного сектору та ми бачимо, що за останній період повного закриття ТРЦ у згаданих країнах не відбулось.

Поряд з цим, держава намагається не втручатись у вирішення комерційних питань, що виникають внаслідок карантинних обмежень, окрім певних виключень. Зокрема, деякі країни встановили мораторій на розірвання договорів/виселення у зв’язку з несплатою оренди, ініціювання банкрутства орендарів з тих же підстав та/або застосування відповідальності (штрафних санкцій, обмеження постачання комунальних платежів, розпорядження майном орендаря, що знаходиться в орендованих приміщеннях), ін.

Найбільш цікавим є прийняття добровільних кодексів поведінки між орендарями та орендодавцями, які узагальнюють принципи вирішення проблемних питань комерційної оренди, спричинених пандемією. Наприклад, у Великобританії такий кодекс опубліковано 9 листопада 2021 року. Наступні ключові його принципи досить яскраво підкреслюють законодавці рекомендації орендарям та орендодавцям:

  • У випадках, де це можливо, орендар повинен прагнути повністю виконати свої зобов'язання за орендою. Будь-яка допомога не повинна бути більшою, ніж необхідна.

  • Орендарі, які не в змозі платити в повному обсязі, повинні, в першу чергу, домовитися зі своїм орендодавцем, сподіваючись, що орендодавці розділять тягар там, де вони можуть це зробити. При цьому слід врахувати, що від орендодавця очікуються такі дії.

Переговори у таких випадках заохочуються та, як вбачається із публікації, - у більшості випадків сторони досягають домовленостей. У тих випадках, де вирішити спір в договірному порядку не вдається, - сторони передають його вирішення медіатору (посереднику), а у крайньому випадку – до арбітражу.

Поряд з цим, рекомендується відразу у договорах фіксувати певні критерії, які допоможуть сторонам / медіаторам чи арбітражу в подальшому дійти справедливих рішень та вірно оцінити ситуацію.

Які помилки частіше всього допускає кожна зі сторін під час підписання договорів оренди?

– Сторони недостатньо засвоїли уроки останніх років та не приділяють належної уваги їх договірному врегулюванню. Зокрема, в узгоджені комерційних умов ми спостерігаємо порівняно стандартні підходи до умов оплати орендної плати, сплати авансових та гарантійних платежів, застосування відповідальності (штрафні та оперативно-господарські санкції).

В ситуації із діючими обмеженнями для відвідувачів у більш складному становищі опинились орендарі, адже, наразі їм необхідно переконати орендодавців у застосовані інших комерційних умов. У випадку, якщо договір не надає орендарю певної визначеності в цьому питанні, останньому знадобиться чимало зусиль, щоб переконати орендодавця застосувати відповідні послаблення.

Як частіше всього закінчуються подібні конфлікти?

– Як вже згадувалось, судова практика у схожих випадках не дає достатньо підстав розраховувати, що без договірного врегулювання суд все ж вирішить спір на користь орендаря. В той же час, ми не бачимо беззаперечних підстав для орендодавців застосовувати крайні міри та, наприклад, обмежувати доступ до орендованих приміщень, припиняти передачу комунальних послуг та ін. У будь-якому разі, орендарі можуть посилатись на дію форс-мажорних обставин для звільнення від відповідальності у встановленому порядку.

Ваші рекомендації для уникнення конфлікту

– Ситуація із динамікою розповсюдження Covid-19, його видозміни, не дає підстав збавляти пильність та розраховувати на послаблення вимог. Так, уже з 6 грудня очікується посилення вимог для ряду розважальних закладів та закладів громадського харчування (ресторани, кафе, кінотеатри), зокрема, незалежно від переходу до «жовтої зони», для цих закладів продовжать діяти існуючі обмеження щодо доступу відвідувачів.

Тому, враховуючи дані обставини та все згадане вище, ми рекомендуємо комплексно підходити до цього питання:

  • Для вирішення уже наявних конфліктів - провести аналіз ризиків існуючих договорів (умов застосування відповідальності, форс-мажору) та провести переговори щодо можливого зменшення/реструктуризації оплати платежів до стабілізації ситуації;

  • Для нових договорів – перейти до якісно нових переговорів, за яких забезпечити договірну визначеність схожих ситуацій. В тому числі слід визначити критерії, що важливі для генерування доходу орендаря (кількості відвідувачів, наповненість ТРЦ, інші порогові показники) та розподілити спільні зобов’язання / розуміння сторін щодо важливості їх досягнення. Не забуваємо, що орендодавці несуть не менші зобов’язання перед кредиторами, персоналом, підрядниками, як і значні інвестиційні ризики. Тому підхід має бути розумним та збалансованим;

  • Приділити більшу увагу положенням щодо форс-мажору, зокрема, у частині звільнення від відповідальності (не застосування штрафних чи операційних санкцій), можливості вийти з договірних відносин по спливу узгодженого періоду.

Інтерв’ю підготувала Марія Рябініна спеціально для UCSC