Закарпаття на бізнес радарі: як війна змінила ринок торговельної нерухомості регіону

Зростання населення та приплив платоспроможної аудиторії спричинили зрушення в моделі споживання. Ужгород із затишного провінційного міста з обмеженим вибором ритейл-операторів стрімко перетворюється на вузлову торгову точку західного регіону. Середній споживач став вибагливішим, а середній чек — вищим. Це вже не туристичне місто вихідного дня, а динамічний центр споживання зі стабільним попитом 24/7.

Сьогодні основна аудиторія торгових центрів — жінки віком від 25 до 45 років, переважно з дітьми, з сімейним або корпоративним бюджетом. Типове відвідування ТРЦ супроводжується комплексними покупками: продукти, одяг, побутові та дитячі товари, кафе, розваги

Середній чек на одного відвідувача торгово-розважального центру становить від 1000 до 1100 грн, що перевищує середній рівень по Україні. Піковими днями залишаються вихідні, проте суттєво зріс трафік у будні — завдяки новим робочим місцям, гнучким графікам та збільшенню кількості фрилансерів і малого бізнесу.

 Найбільшим попитом користуються:

• fashion-сегмент середнього та середнього мінус рівня;
• гастрономія (кафе, фудкорти, ресторани);
• дитячі товари та послуги;
• аптеки, побутовий сервіс, супермаркети.

Попит на торговельну нерухомість в Ужгороді наразі стабільно високий. Найуспішніші об’єкти демонструють рівень вакантності менше 3% — що для ритейлу означає фактично повну заповненість.

Орендарі активно конкурують за приміщення в локаціях з високим пішохідним і транспортним трафіком. Особливо затребувані площі від 50 до 300 м кв— оптимальний формат для fashion, гастрономії та аптечного бізнесу.

Динаміка орендних ставок:

• Центральні вулиці Ужгорода (high street):
• $15–50/м²/місяць залежно від площі та трафіку;
• зростання ставок — у 1,5–2,5 раза порівняно з довоєнними ($10–25/м²).
• Торгово-розважальні центри:
• якірні орендарі — $10–25/м²;
• розважальні зони — $5–8/м²;
• fashion сегмент— $20–50/м².
• Спальні райони та нові масиви:
• $10–20/м², особливо в зонах нового житлового будівництва або на старті проектів.

Аналіз орендної математики підтверджує: нинішній ринок орієнтований на сегменти з високою обіговістю та стабільним попитом. В таких умовах власники комерційної нерухомості переходять до моделі відбору орендарів не лише за платоспроможністю, а й за синергією з загальною концепцією об’єкта, що робить девелопмент стратегічно важливим.

Попри воєнний стан, Закарпаття стало винятком на карті України — тут девелопмент не зупинився, а навпаки, набрав обертів. Ужгород демонструє унікальну для країни ситуацію: при загальному зниженні темпів будівництва в інших регіонах, у місті активно розвиваються нові житлові квартали та комерційні об’єкти.

Ключовим чинником є те, що тут формується нова модель торгових зон — орієнтована не лише на центр, а й на активні житлові масиви, особливо на лівому березі річці Уж.

 Відкрито за час війни:

• ТРЦ “Pannonia” (GLA 4,440 м²) — перший торговий центр, відкритий з початку війни.

• ТЦ "Білочка" (GBA 10,000 м², GLA 8000 м²)

Найближче відкриття:

• ТЦ “GrushevSky” (GLA 3,000 м², GBA 4,000 м²). Відкриття заплановане на 26 липня 2025 року.

 На стадії активного будівництва:

• ТРЦ “Nestoria Plaza” — найбільший регіональний проєкт Закарпаття (GBA: 32,000 м²,GLA: 20,100м²) - ступінь готовності: 50%, введення в експлуатацію: 4 кв. 2026 року;

• ТЦ "Trade Plaza" (GLA:1900м2), на завершальному етапі будівництва.

“Довгобуди”:

• ТРЦ “Україна” (GLA 11,710 м²) — строки відкриття неодноразово переносилися, роботи ведуться повільно.

• ТРЦ “KORONA” друга черга (GLA 10,500 м²) — строки відкриття неодноразово переносилися, роботи ведуться повільно.

На етапі котловану або концепції:

• Residents Mall (GLA: 10,000 м²) — стадія земляних робіт та фундаментів;

• RiverVille Mall (GLA: 13,000 м²), будівельні роботи не розпочаті;

• Plaza Nova (с.Оноківці) (GBA:20,255м²,GLA:16,795 м²), будівельні роботи не розпочаті;
• Retail Park (с.Оноківці) (GBA:20,982м², GLA:20,040 м²) — концепцію розроблено, будівництво не розпочато.

Якщо раніше вся торговельна активність концентрувалася в історичному центрі, то в умовах дефіциту площ та зростання нових житлових масивів, нова вісь тяжіння формується у лівобережній частині міста:

• вул. Баб’яка, вул.Легоцького, Слов’янська набережна — зони з розвиненою логістикою та транспортною інфраструктурою;
• Новий масив, Боздош— осередки приросту населення та будівництва.

З початком війни Ужгород став не лише безпечним прихистком для сотень тисяч українців, а й новою точкою тяжіння для роздрібних мереж. Місто швидко трансформується у стратегічний хаб Західної України, що не залишилося поза увагою великих гравців ринку. Один за одним сюди заходять бренди, які раніше були присутні лише в Києві та інших мегаполісах.

Ужгород більше не просто реагує на зростання населення - він активно формує новий рbтейл-ландшафт. Сюди приходять як міжнародні оператори, що бачать перспективу в європейській логістиці та транскордонному потенціалі, так і локальні формати, які адаптуються до змінених споживчих звичок та зростаючого платоспроможного попиту.

Гастрономія та фастфуд: репутація і масштаби

• McDonald’s - уже присутній у регіоні; під час повномасштабної війни відкрив свою першу точку в області та наразі попередньо планує запуск ще двох нових локацій.
• KFC - відкрив свою першу локацію в регіоні в умовах війни; планує не відставати від головного конкурента.
• "Чорноморка", "Авокадо" - концепти з інших міст, які органічно вписалися в міське середовище.
• Pub House, Chili Pizza, "Хмарка" - приклади локального гастроуспіху з планами масштабування.

Fashion-ритейл: від масового до "мультилюкса"

• Sinsay - працює вже 3 магазини, готується ще 2 (динамічний middle сегмент).
• Crop, House - відкрили перші магазини, планують відкриття нових локацій.
• Symbol - мультибрендовий fashion люкс сегменту, відкрив перший магазин, планують відкриття з розширенням до 2000 м².
• LC Waikiki - утвердився в місті, йде на збільшення присутності.
• VOVK, "Андре Тан" - українська мода, яка впевнено конкурує.
• Reserved, Half Price, Worldbox, CCC, Goldi, Obnova - планують відкриття перших точок (як в Ужгороді так і в Мукачево).

 Товари для дому та декору: сегмент зростає разом із житлом

• Jysk - міжнародний бренд який присутній в регіоні та має плани з розширення та відкриття нових локацій (як в Ужгороді так і в Мукачево).
• "Епіцентр" - присутній у місті та відкриває нові локацій.

Kids & Family: нова фаза дитячого сегмента

• "Антошка", "Чудо Острів" - вже присутні та планують відкриття в нових локаціях (як в Ужгороді так і в Мукачево).
• "Будинок Іграшок" - готує перший вихід у місто.
• Libdrarium - розглядає відкриття в сегменті розвиваючих ігор та книг.
• Fly Kids, Papashon, "Країна Мрій" - планують свій вихід в регіон та відкриття яскравих центрів дитячих розваг. А поки національні оператори планують, місцеві підприємці освоюють цей сегмент відкриваючі власні центри: PollyLand, Kids Club.
• Multiplex - вже діє, під час повномасштабної війни відкрив свою першу точку в області та наразі попередньо планує ще запуск.

Спорт, здоров’я, краса: нова якість життя

• Sport Life — має плани з відкриття одного з найбільших фітнес-центрів у регіоні.
• Аптечні мережі та салони краси — активне розширення в нові житлові масиви. На ринок вийшла мережа аптек "911".
• Серед beauty-брендів розширюють присутність локальні студії, nail-барів і мережі доглядової косметики, зокрема EVA, Prostor, "Аврора", "Копійочка", в регіон планує зайти новий оператор "Щодня".

Продуктовий ритейл і формати "біля дому"

• "Сільпо", "АТБ" - активно покривають зони нового житла, а також населені пункти в яких їх присутність актуальна.
• Alma, "Близенько", "Амбар", VAM, "Лечо" - борються за лояльність у районах крокової доступності на всьому Закарпатті.
• В Ужгороді відкрились перші магазини жорсткого дискаунтера "Дивоцін" та мережі "Пчілка маркет".
• Spar — міжнародний бренд, присутній через українських партнерів, також шукає додаткові локації.
• "Таврія-В"вийшла на ринок Закарпаття, частково поглинувши локального оператора «Silverland», що дозволило їй швидко закріпитися в регіоні та розширити свою мережу

Зростання кількості нових ТРЦ та ритейл-парків

• Ужгород переживає один із найактивніших будівельних циклів на заході країни.
• На перший план виходить формат lifestyle і об’єктів, орієнтованих на сімейний шопінг і дозвілля.

Посилення функціонального наповнення об’єктів

• Те, що давно стало нормою для міст-мільйонників, лише зараз починає реалізовуватись в Ужгороді. Навіть у відносно компактних проєктах девелопери доповнюють ритейл фітнес-клубами, салонами краси, дитячими зонами, гастро-точками та мобільними форматами торгівлі.
• Модель “все під одним дахом” стає особливо актуальною у густонаселених районах — мешканці очікують максимум зручностей і сервісів поруч із домом

Формування нових торговельних зон

• Акцент зміщується в бік лівобережжя — вул. Баб’яка, райони Боздош, Новий масив;
• Центр міста поступово трансформується: зберігає статус прогулянкової та ресторанної зони з бутиками та преміальним fashion, однак зростаюча конкуренція призводить до витіснення слабших гравців і коригування товарних груп.

Ужгород поступово змінюється — із компактного прикордонного міста він трансформується у перспективний центр споживчої активності всього західного регіону. Цей процес ще триває: багато ключових об’єктів ритейлу та девелопменту перебувають на етапі будівництва або підготовки, однак вектор розвитку вже чітко заданий.

На тлі внутрішньої міграції, зростання населення, релокації бізнесу та зміни споживчої поведінки формується нова урбаністична й економічна реальність. Активно розвиваються нові житлові масиви, розширюється торговельна карта міста, зростає запит на сучасну інфраструктуру.

Читайте також: Погляд уперед: головні тренди, що формуватимуть ритейл в майбутньому

Ужгород стає точкою входу для нових ритейл-форматів, міжнародних брендів і девелоперських концепцій, орієнтованих на тривалу присутність. Його головний актив — стратегічне розташування, нова економіка споживання і сталий попит. Саме ці фактори створюють умови для стабільного й довгострокового розвитку ринку.

Закарпаття вже сьогодні відкриває унікальні можливості для тих, хто готовий інвестувати в нову комерційну інфраструктуру країни.