Орендні відносини у 2022 році: ставки, COVID, комунальні платежі, OPEX

27 січня в рамках Malls Club Online Meeting пройшла онлайн-конференція «Орендні відносини у 2022 році – ставки, переговори, вплив COVID, комунальні платежі та OPEX».

У дискусії взяли участь експерти із ТРЦ міст мільйонників, регіонів та столиці.

Надаємо короткий звіт за результатами конференції.

Плани та очікування ТРЦ від 2022 року

Усі доповідачі акцентували увагу на думці, що у період відносного COVID-затишшя ТРЦ зосередилися на внутрішніх питаннях, а саме на:

  • розширенні та вдосконаленні пулу орендарів (Олена Омелянівська, ТРЦ Blockbuster Mall, Київ);
  • реновації (Дар’я Данилова, ТЦ “Панорама”, Одеса);
  • ремоделінгу (Деніс Корнута, ТРК City Mall, Запоріжжя та ТРК «Сонячна Галерея», Кривий Ріг);
  • реконструкції площі біля ТРЦ (Олександр Оверчук, «Злата Плаза», Рівне);
  • автоматизації та оцифруванні даних (Наталія Денисов, мережа ТРЦ «Караван»);
  • удосконаленні tenant-mix (Андрій Половченко, ТРЦ «Аврора», Запоріжжя).

Читайте також: Що чекає на ринок торговельної нерухомості Києва та області у 2022 році

Прогнозування рівня впливу COVID на галузь 2022 року. Що відбувається із трафіком, які результати показують орендарі?

Андрій Половченко, ТРЦ «Аврора», Запоріжжя

«Ми найдовше були в «червоній» зоні — 2,5 місяці. Цілком усі орендарі наприкінці цього терміну вийшли у плюс. Дещо постраждав сектор фудкорту, з ними була окрема розмова. Великих знижок ми не робили.

На сьогоднішній день у Запоріжжі провакциновано двома дозами близько 35%. Це небагато, але все ж таки сподіваюся на утримання трафіку під час можливих обмежень у майбутньому».

Олена Омелянівська, ТРЦ Blockbuster Mall, Київ

«Перші локдауни були найжорсткішими, ми не розуміли, яку модель виробити для орендарів. Зараз, як на мене, всі вже навчилися з цим жити. COVID став частиною нашого повсякденного життя.

Впевнена, що 2022 буде легше однозначно. Проте відсоток вакцинації населення зростає, і закриття торгових центрів надалі ми не очікуємо. На мій погляд, навіть за умови введення карантинних обмежень трафік покупців у ТРЦ буде стабільним і суттєво не зменшиться, наш прогноз мінус 15-20% від звичайного.

Але, безперечно, ми заклали до бюджету можливі знижки орендарям під час гіпотетичних майбутніх локдаунів — максимум 15% від очікуваних ставок».

Читайте також: Анонси нових відкриттів у ТРЦ Blockbuster Mall

Наталія Денисова, мережа ТРЦ «Караван», Київ, Харків, Дніпро

Ми також точково заклали до бюджету можливі знижки для орендарів на випадок посилення карантинних заходів.

Оскільки паніка може бути більшою, ніж втрати з трафіку чи товарообігу, ми не приймаємо рішення щодо знижок авансом, а лише за фактом розуміння товарообігу орендаря. Як приклад — скажімо, жовтень 2021 року для багатьох операторів був успішнішим за жовтень 2020 року, хоча з середини місяця було введено «червону» зону.

Що стосується COVID, його луна залишиться з нами надовго, якщо не назавжди. Але, зазвичай, ринок адаптується, адже вже є досвід роботи в різних випадках обмежень. Крім того, комунікація між девелоперами також сприяє ухваленню ефективних рішень.

Наше перше правило стосується COVID: не панікувати, друге — отримувати максимум інформації, оцифровувати її та аналізувати».

Денис Корнута, ТРК “Проспект”, ТРЦ “РайON” (Київ), ТРК City Mall (Запоріжжя), ТРК “Сонячна Галерея” (Кривий Ріг)

«Зрозуміло, що ринок поступово стабілізується, хоча готовність до турбулентності та непередбачуваних об’єктивних обставин потребує гнучкості та адаптивності у прийнятті рішень.

Ми побачили ключові зміни у перевагах наших покупців, які очікують підвищення якості торговельного центру як продукту з новими шопінг-пропозиціями, і як простору з додатковою емоційною цінністю.

Читайте також: Анна Чуботіна: У 2022 році ми зосередимося на стратегії ремоделінгу ТРЦ

Вектори споживчих інсайтів підтверджуються і показниками товарообігів ритейлерів, динаміку яких ми відстежуємо щодо товарних категорій, цінових сегментів, сезонних патернів та моделі шопінгу. Співпраця між орендодавцем та орендарем стає відкритою, щоб оперативно обмінюватися напрацюваннями та даними. Тому цілком справедливим та обґрунтованим, що призведе до стабілізації фіксованих платежів».

Олександр Оверчук, ТРЦ «Злата Плаза», Рівне

«Очікуємо на падіння трафіку на 20% на період запровадження червоної зони в регіоні та зниження товарообігу орендарів. Кожна заява на знижку розглядається індивідуально.

Станом на сьогоднішній день ми збираємо дані по товарообігу у 90% операторів.

Трапляється, що нам дають некоректні цифри, але це тільки від орендарів, які сплачують фіксовану орендну плату. Тому дотримуємося правил — не давати знижок наперед».

Читайте також: У ТРЦ Злата Плаза відкрився книжковий маркет

Підвищення цін на комунальні послуги та їх вплив на OPEX

Дар’я Данилова, ТЦ “Панорама”, Одеса

«Піднімаються комунальні тарифи, зростають ціни на газ, податок на землю, ціни на різні закупівлі. Скажімо, аутсорсингові компанії вже підняли ціни на 2022 рік – відсотків на 20-30. Отже, собівартість OPEX зросла. Тому у нашому ТЦ ми підвищуємо OPEX, виводячи його на рівні умови з усіма орендарями».

Наталія Денисова, мережа ТРЦ «Караван», Київ, Харків, Дніпро

«У нас немає завдання на 2022 рік збільшувати OPEX, оскільки ми вже пройшли у 2021 році процедуру вирівнювання ставок. Більше того, протягом 2019-2021 років ми працювали над зменшенням витрат на експлуатацію: попрацювали над комунікаціями, утеплили фасади, замінили освітлення галерей, фасаду та паркінгу.

Тішить момент, що наші орендарі також працюють у напрямку покращення енергозбереження, а не тільки покладаються на зміну умов девелопера».

Денис Корнута, ТРК “Проспект”, ТРЦ “РайON” (Київ), ТРК City Mall (Запоріжжя), ТРК “Сонячна Галерея” (Кривий Ріг)

«Здебільшого у нас орендарі компенсують утримання спільних зон. Але все ж таки планово підвищуємо OPEX на певний відсоток — до 10%.

Щодо збільшення ціни на газ, то орендарі почали ставити запитання: а що ТРЦ робить, щоб знизити OPEX? Тому ми також вживаємо заходів, проводимо низку енергоаудитів, запроваджуємо деякі ноу-хау».

Читайте також: Watcom.Україна: як змінюються відносини між ТРЦ та орендарями

Олександр Оверчук, ТРЦ «Злата Плаза», Рівне

«OPEX ми підняли на 20% у жовтні 2021 року. Адже всі обслуговуючі організації підвищили ціни на 20–50%.Вартість електроенергії зросла вдвічі порівняно із січнем минулого року, газ у 6 разів, тому прогнозуємо подальше підвищення OPEX на 20-30% у 2022 році.

Звичайно, ми як керуюча компанія працюємо над пошуком ефективних рішень для зменшення витрат і підвищення енергоефективності об’єкта. Наприклад, запланували модернізувати систему кондиціювання та вентиляції, під час проведення ремонтних робіт пріоритет надаємо енергоефективному обладнанню».

Олена Омелянівська, ТРЦ Blockbuster Mall, Київ

«Індексація щодо OPEX у нас закладена в договорах з орендарями, на 2022 рік ми поки що не плануємо його підвищувати.

Розмір ставки експлуатації є фіксованою величиною по всьому ТРЦ, але у якірних орендарів він дещо нижчий, ніж у інших. Комунальні платежі до OPEX не входять.

І взагалі постає питання: для кого OPEX може стати проблемою? Можливо, для тих об’єктів, які не модернізуються та працюють на застарілому устаткуванні. Тобто рішення для орендарів одне — модернізуватись у технічному плані».

Джерело