Огляд ринку торгової нерухомості Києва (дослідження CBRE Ukraine)

Основні показники

↑ 1.59М

Загальна пропозиція,

кв.м.

(+1% р/р)

↑ 22К

Нова пропозиція,

кв.м.

(-88% з поч. року)

↑ 17%

Вакантність,

кв.м.

(+10 п.п. р/р)

↓ $35-$60

Ставка на кращі приміщення

(-30% YTD), грн/кв.м/міс

Ключові тренди

  • Рівень відвідуваності торгових центрів Києва наблизився до довоєнного рівня
  • У той час, як настрої ритейлерів поступово відновлюються, індекс споживчих настроїв залишився у від’ємних значеннях
  • Протягом року на ринок Києва вийшов лише один торговий центр Lake Plaza (GLA 22 тис. кв. м).
  • Загальний обсяг конкурентної пропозиції торгових центрів залишився майже незмінним на рівні приблизно 1,59 млн. кв. м (+1% порівняно з аналогічним періодом минулого року)
  • Середня вакантність на ринку зросла на 10% порівняно з аналогічним періодом минулого року до 17% у кінці 2022
  • Орендна ставки на найкращі торгові приміщення (включаючи відсоток від роздрібного товарообігу) коливалася в діапазоні $35-$60/кв.м/міс (-30% в середньому з поч. року) для типової торговельної галереї площею 100-200 кв.м

Попит

cbre-ukraine-ukrainska-rada-torgovykh-tsentriv

Ринок ритейлу виявився найбільш чутливим до військової агресії в Україні: споживчі настрої демонстрували тенденцію до погіршення через масовий відтік населення, руйнування торгових центрів та зниження реальної заробітної плати (-10,5% р/р у доларовому еквіваленті), що супроводжувалося USD зростанням інфляції протягом року (ІСЦ +26,6% р/р). Однак після деокупації Київської області та подальшого повернення людей до столиці, ринок торгової нерухомості поступово почав відновлюватися. За даними Gfk, на кінець 2022 року індекс споживчих настроїв зріс на 16,7 п.п. до 83,9 п.п. Незважаючи на триваючу аномальну соціально-економічну ситуацію, спричинену війною, індекс у 2022 році є вищим порівняно з попереднім роком. Однак він все ще залишається у від'ємних значеннях (менше 100), що свідчить про загальний песимізм щодо фінансових перспектив. Організований роздрібний товарооборот зазнав значного падіння (-21,4% р/р) через слабкі вибіркові споживчі витрати в перші місяці війни та пристосування споживчих звичок до нових обставин. За даними Української ради торгових центрів, Індекс добробуту ритейлу (включає показник відвідуваності, орендної плати та вакантності) у грудні досяг найвищого рівня з початку війни (29,3) після падіння до 16,7 пунктів у березні 2022 року. Ритейлери продемонстрували здатність адаптуватися до нових реалій, а населення та бізнес впоралися з дефіцитом електроенергії через ракетні обстріли енергосистеми в осінньо-зимовий період 2022 року.

У 2022 ринок торгової нерухомості Києва не поповнився новими брендами, оскільки більшість ритейлерів зосередилися на існуючих магазинах, закрили неприбуткові локації або переоцінили свої потреби в площах. Турецький ритейлер одягу Fiba Retail закрив свої франчайзингові магазини Marks&Spencer і GAP, а чотири російські бренди (Gloria Jeans, BeFree, O'STIN, oodji) залишили ринок.

Деякі міжнародні ритейлери призупинили роботу в Києві через бойові дії, але поступово відкрили магазини після стабілізації ситуації в столиці.

Починаючи з квітня 2022 року, поступово відкривали свої локації такі ритейлери, як Mango, LPP Group (Reserved, House, Cropp, Sinsay, Mohito), Adidas, Decathlon. Однак інші міжнародні гравці, такі як іспанська Inditex Group (Zara, Bershka, Stradivarius, Pull & Bear, Massimo Dutti, Oysho, Zara Home), шведські H&M та IKEA (магазини та пункти доставки), німецька New Yorker тимчасово призупинили свою діяльність в Україні. Тимчасове закриття цих якірних магазинів вплинуло на відвідування торгових центрів, оскільки міжнародні магазини модного одягу створюють значну частину відвідувачів. Таким чином, модний сегмент найбільше постраждав від скорочення споживчого попиту, оскільки клієнти затягнули паски та скоротили витрати на модні товари.

У той же час сегменти продуктів харчування, здоров'я та краси та аптек залишалися досить стійкими. Незважаючи на те, що деякі продуктові рітейлери зазнали збитків на складах і магазинах, у 2022 році Fozzy Group (Сільпо, Фора) відкрила сім нових магазинів, а АТБ – два нових магазини в Київській області. У сегменті Health & Beauty Watsons, Eva та Prostor продовжили нарощувати свою частку ринку та оголосили про плани розширення на 2023 рік.

Пропозиція

На початку повномасштабного вторгнення внаслідок ракетних обстрілів постраждали ТРЦ Retroville та ТРЦ Lavina Mall у Києві. Однак протягом року обидва об'єкти були відновлені, а їхні торгові площі поновили роботу.

537 кв.м

забезпеченість якісними торговими площами на 1 000 мешканців у Києві є більшою ніж у Варшаві, Будапешті та Бухаресті.

cbre-ukraine-ukrainska-rada-torgovykh-tsentriv

Незважаючи на великий обсяг торгових площ, запланованих до відкриття (близько 200 000 кв. м до кінця 2021 року), у 2022 році на ринок Києва вийшов лише один ТРЦ Lake Plaza (GLA 22 000 кв. м). Загальна пропозиція торговельних центрів залишилася майже незмінною і склала близько 1,59 млн кв.м (+1% р.р), а забезпеченість торговельними площами на 1 000 жителів в столиці залишилося практично на рівні 2021 – 537 кв.м.

cbre-ukraine-ukrainska-rada-torgovykh-tsentriv

Особливістю ринку під час нинішньої кризи є те, що задекларовані обсяги будівництва залишаються високими, незважаючи на те, що будівельні роботи практично повністю відсутні. Близько 300 000 кв. м сучасних торговельних площ перебувають на різних стадіях будівництва, причому близько 70% з них активно будувалися до війни і були заплановані до виходу на ринок у 2022-2023 роках. Однак реальність така, що через невизначеність щодо тривалості війни та відновлення споживчого попитуб терміни завершення більшості проектів, швидше за все, будуть відкладені на 2-3 роки.

Вакантність та орендні ставки

У 2022 році середня вакантність на ринку зросла до 17% (+10 п.п. р/р), оскільки падіння попиту на товари не першої необхідності призвело до закриття цілого ряду магазинів. Крім того, тимчасове закриття магазинів міжнародними гравцями негативно вплинуло на діяльність торговельних центрів, зокрема через те, що орендовані ними площі залишалися "замороженими". Однак, завдяки поверненню на ринок відомих ритейлерів та переїзду орендарів з окупованих територій або пошкоджених торгових центрів, рівень заповнюваності в більшості об'єктів залишився на стабільному рівні. Малі та середні торгові центри почувалися краще завдяки вигідному розташуванню в житлових районах та пулу орендарів, орієнтованому на товари повсякденного попиту. У той час, як великі торгові центри зіткнулися з труднощами через низьку ефективність у своїх двох основних складових: тимчасове закриття магазинів міжнародних ритейлерів модного сегменту та зниження популярності сегменту розваг.

cbre-ukraine-ukrainska-rada-torgovykh-tsentriv

Упродовж 2022 року рівень орендних ставок коливався залежно від локації, типу торговельного центру та рівня заповнюваності. Як і в інших сегментах нерухомості, умови оренди значною мірою залежали від індивідуальних домовленостей між орендарем і орендодавцем, зосереджуючись на короткостроковій оренді та знижках на оренду в діапазоні від 30% від довоєнного рівня або орендної плати, лише як відсотку від роздрібного товарообігу орендаря. Проте до кінця року ринок дещо стабілізувався, оскільки населення міста наблизилося до довоєнного рівня. В результаті, орендна ставка на найкращі торгові приміщення (включаючи відсоток від роздрібного товарообігу) коливалася в діапазоні $35-$60/кв.м/міс (-30% в середньому з поч. року) для типової торговельної галереї площею 100-200 кв.м, а базові ставки на інші торгові приміщення варіювалися в діапазоні $14-$29/кв.м/міс (-55% в середньому з поч. року).

Регіони

Повномасштабне вторгнення та подальші військові дії завдали величезної шкоди та безпрецендентно порушили роботу регіонального сектору ритейлу України. Близько 7 мільйонів людей, або 17% населення, мігрували за кордон, що призвело до значної втрати купівельної спроможності та скорочення споживання. Ефект був особливо гострий у східних і південних регіонах, де багато торговельних мереж не змогли працювати через військові дії. Станом на листопад 2022 року, за даними Української Ради Торгових Центрів, 29 торгових об’єктів, загальною площею близько 1 мільйона квадратних метрів, зазнали значних пошкоджень, найбільша частка яких припадає на східні регіони.

cbre-ukraine-ukrainska-rada-torgovykh-tsentriv

Незважаючи на ці виклики, майже 76% торгових центрів по всій країні, включаючи такі великі, як ТРЦ Nikolsky, ТРЦ Французький Бульвар, ТЦ Караван і ТЦ Дафі у Харкові та ТЦ Riviera в Одесі, знову відкрилися до кінця 2022 року після відновлення пошкоджень, спричинених ракетними обстрілами.

Ритейлери зосередилися на більш безпечних містах з великою кількістю населення та регіональною роллю, додатково, де це було можливо, відновлюючи пошкоджені об'єкти та відкриваючись у деокупованих містах. У західному регіоні спостерігалося найбільше зростання кількості нових торгових точок. АТБ, найбільший локальний дискаунтер, і Єва, провідний ритейлер у сегменті товарів для краси та здоров'я, відкрили по десять нових магазинів у Львівській області, де також з'явилися два нові супермаркети Сільпо. Данська мережа магазинів товарів для дому JYSK відкрила нові магазини у Львові, Рівному та Івано-Франківську, а польська мережа магазинів модного одягу LPP Group - у Львові та Ужгороді.

Девелоперська активність розвивалась в обласних містах західної та центральної України.

Зокрема, протягом 2022 року у великих містах було введено в експлуатацію п'ять торгових об'єктів, серед яких спеціалізований ТЦ Епіцентр (GLA 75 000 кв.м), ТЦ Fabrik (GLA 9 500 кв.м) і ТРЦ ЛАЗ-695 (GLA 9 000 кв.м) у Львові, ТЦ Happy Mall (GLA 7 800 кв.м) у Рівному та ТЦ Pannonia (GLA 6 500 кв.м) в Ужгороді. В результаті, річний обсяг нової пропозиції торгової нерухомості у регіональних містах склав 108 000 кв.м, що приблизно на 21% більше, ніж у минулому році. Завдяки такому обсягу пропозиції забезпеченість якісними торговими площами на 1 000 жителів зросла у Львові до 374 кв.м (+45% з початку року), тоді як в інших найбільших містах регіону цей показник залишився практично незмінним: 294 кв.м в Одесі, 196 кв.м у Харкові та 236 кв.м у Дніпрі.

Торгові центри в регіонах на стадії девелопменту, 2023

wdt_ID Об'єкт GLA, кв.м Девелопер Місто
1 2-га черга Planeta Mall 70 000 Zolota Nyva Харків
2 2-га черга Veles 40 500 555-IB Івано-Франківськ
3 Mercury 26 000 Mercury Одеса
4 Akvarel 20 000 Akvarel Одеса
5 Temp Mall 18 000 RDA Хмельницький

Водночас близько 174 000 кв. м сучасних торгових площ у п'яти професійних об’єктах залишаються на стадії будівництва, завершення яких заплановане на 2023 рік, хоча не виключені і затримки у термінах виходу на ринок. Серед значних проєктів - ТЦ Planeta Mall (GLA 70 000 кв. м) у Харкові, ІІ черга ТЦ Veles (GLA 40 500 кв. м) в Івано-Франківську, ТЦ Mercury (GLA 26 000 кв. м) і ТЦ Akvarel (GLA 20 000 кв. м) в Одесі, а також ТЦ Temp Mall (GLA 18 000 кв. м) у Хмельницькому.

Прогноз

Майбутнє українського ринку торгової нерухомості залишається невизначеним і значною мірою залежить від інтенсивності та завершення військових дій в країні. Незважаючи на певний економічний прогрес і прогнози зростання на 2023 рік, очікується, що відновлення ритейлу буде поступовим через значний відтік населення та пошкодження інфраструктури. Малоймовірно, що відбудеться різке зростання споживчого попиту, особливо в короткостроковій перспективі, оскільки споживачі продовжують стикатися з економічними труднощами, зумовленими впливом війни на економіку.

Як наслідок, активної експансії як місцевих, так і міжнародних ритейлерів не очікується. Орендарі та орендодавці продовжуватимуть обговорювати умови співпраці, оптимізувати бізнес-процеси та закривати неприбуткові магазини, зберігаючи при цьому обережну політику розширення. Деякі можуть скористатися можливістю зайняти кращі торгові приміщення за вигідними ставками, але багато гравців ринку зосередяться на торговельних центрах у західних регіонах, так як безпека залишається ключовим фактором.

Через війну, що триває, анонсовані раніше масштабні будівництва в Києві навряд чи будуть реалізовані в найближчому майбутньому, а проєкти, що перебувають на стадії підготовки, залишаться на поточному рівні, і в 2023 році не очікується девелопменту нових торгових центрів. Це може призвести до того, що рівень вакантності залишиться стабільним або незначно зросте, оскільки невиключена оптимізація наявних площ ритейлерами.

Очікувана масштабна післявоєнна реконструкція та інвестиції, спочатку з боку багатьох міжнародних організацій, а потім приватного капіталу, забезпечать необхідний поштовх для промисловості та економіки в цілому. Цей новий етап історії України, названий Українським Відродженням, неминуче перетворить країну на сучасну та вільну економіку на рівні з її європейськими сусідами. Приплив міжнародних гравців, спричинений структурними реформами та спеціальними програмами та ініціативами ЄС, потенційно може суттєво вплинути на ринок. Така трансформація призведе не тільки до повернення більшості біженців, але є надія, що країна також стане конкурентним ринком для міжнародних талантів.

CBRE Ukraine